인천지방법원 2022타경13485. 인천 서구 심곡동 광명아파트 102동 4층 401호, 전용 84.78㎡ 아파트입니다. 소유자는 김태원이며, 말소기준권리는 2005.09.29. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 28,800,000원)입니다. 그 뒤의 경원기계공업 근저당, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 신한은행·한국스탠다드차타드은행· 국민은행·근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에는 이용희가 402호에 1997.02.18. 전입한 것으로 잡혀 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 매각대상은 공부 및 출입문 표시상 401호인데 건축물현황도상의 위치와 현황상의 위치가 불일치한다고 명시돼 있어, 이 점유자가 실제 매각대상과 어떻게 연결되는지 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경13485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 336-1 광명아파트 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물 내 4층 |
| 사용승인일 | 1997.01.10. |
| 소유자 | 김태원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 35,902,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 특별매각조건 | 있음 · 2026.09.04. 특별매각조건 결정 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2005.09.29. 하나은행 근저당권입니다. 제공된 등기분석상 현재 남아 있는 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 담보권은 표시돼 있지 않습니다.
② 임차인·점유 현황
현황조사상 실제 점유자 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이용희 본인 점유 조사입니다.
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 402호 | 1997.02.18. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입신고 시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 대항력은 실제 점유와 주민등록 등 요건이 함께 확인돼야 합니다. 또한 보증금이 미상이므로 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지, 승계된다면 금액이 얼마인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 401호와 402호 위치 불일치가 이 점유관계 확인을 더 중요하게 만듭니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 높다
광명아파트 전용 84.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 310,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 12층 315,000,000원이고, 최근 12건 중 최고가는 360,000,000원입니다. 이 사건의 신건 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.0%이며, 최신 거래보다 61,000,000원 높고 최근 표본 최고가보다도 16,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.78㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 6 | 313,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 20 | 312,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 10 | 327,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 18 | 335,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.05 | 84.78㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 84.78㎡ | 21 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 12건 | 310,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 근저당 · 경원기계공업주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 근저당 · 경원기계공업주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 49,796,493원 | 49,796,493원 |
| 6. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 12,677,005원 | 12,677,005원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,920,292원 | 7,920,292원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 6,816,750원 | 6,816,750원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,925,460원 |
제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있고 채권자 청구액 306,010,540원이 전액 배당됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 가능하고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 이용희의 보증금이 미상이므로 위 0원은 확인된 금액 기준의 산정값일 뿐, 임차인 승계 여부를 확정한 금액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 376,000,000원 | 306,010,540원 | 0원 | 63,925,460원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 300,800,000원 | 295,788,800원 | 10,221,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 240,640,000원 | 236,471,040원 | 69,539,500원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권자의 미배당이 커지지만, 제공된 시나리오상 등기권리의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자 문제는 이 시나리오의 금액표만으로 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 1997.01.10.입니다.
- 입지. 양지초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 서구청역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 20m, 북측·동측 약 8m 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,634,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 광명아파트 604세대, 전용 84.78㎡ 최근 12개월 거래 12건. 거래가격은 277,000,000원부터 360,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401·402호 현황 특정. 공부·출입문 표시 401호와 건축물현황도·현황 위치가 불일치합니다. 실제 매각대상 위치와 점유 구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 이용희 점유관계. 1997.02.18. 전입, 점유표시 402호이나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력과 승계금액을 확정하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 2026.09.04. 특별매각조건 결정이 있으므로 해당 결정의 구체적 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당분이 있으면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균 310,666,666원의 121.0%, 최신 거래 315,000,000원보다도 높습니다.
- 건축물표시 정리. 공부와 현황을 일치시키려면 402호 소유자와 함께 건축물표시 변경신청이 필요하다고 명시돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 “무엇을 얼마에 사는지” 확인할 사건
등기상으로는 2005년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 점만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사상 1997년 전입한 이용희의 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유표시가 402호인데 매각대상 401호는 건축물현황도와 현황 위치 자체가 불일치합니다. 특별매각조건도 별도로 존재합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 310,666,666원의 121.0%이고, 최신 거래 315,000,000원과 최근 표본 최고가 360,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “신건이지만 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 401·402호 물건 특정, 이용희의 실제 점유·보증금 확인, 특별매각조건 원문 확인을 통해 인수 가능성을 먼저 해소한 뒤 가격을 다시 판단하는 것입니다.
