수원지방법원 2024타경71048. 현재 소유자는 주식회사에코퍼니쳐이고, 등기상 말소기준은 2022.11.11. 을구 12번 안양농업협동조합 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이후 김지웅 근저당 1,200,000,000원, 신용보증기금·경기신용보증재단· 안양농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 말소기준권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 임차인 3명이 있기 때문입니다.
특히 강종혁은 2018.09.17., 주식회사 사무퍼니처(장승열)는 2020.06.26.부터 점유가 확인되고, 배당표에서는 각각 30,000,000원과 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 주식회사 씨티시스템(최정환)은 2022.01.04.부터 점유가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 사강리 369-7 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 만세구 송산면 사강리 369-7, 369-19 · 경기도 화성시 만세구 송산면 송산포도로 273 |
| 용도 | 기타 · 토지 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 1,849.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사에코퍼니쳐 |
| 감정가 / 최저가 | 5,422,013,880원 / 5,422,013,880원 (신건) |
| 청구금액 | 3,656,139,826원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 · 제시외 건물 포함 · 관정은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 임차인은 별도
등기부상 과거 중소기업은행 근저당과 김지웅 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.11.11. 설정된 안양농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2024.10.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 말소기준 시점 자체는 2022.11.11.입니다. 이후 설정된 김지웅 근저당과 2024년 가압류들은 경매 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 1명은 금액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨티시스템(최정환) | 1층 200.0000㎡ | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강종혁 | 외2필지 206.7400㎡ | 2018.09.17 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 주식회사 사무퍼니처(장승열) | 씨동 198.0000㎡ | 2020.06.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
강종혁과 주식회사 사무퍼니처(장승열)는 모두 말소기준권리보다 앞서 점유한 것으로 조사됐고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 반면 주식회사 씨티시스템(최정환)은 점유일은 2022.01.04.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인 가능한 40,000,000원만으로 인수 위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,422,013,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,620,139원 |
| 인수 · 강종혁 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 사무퍼니처(장승열) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 4,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김지웅 | 1,200,000,000원 | 1,165,393,741원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 146,973,126원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,609,915원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 안양농업협동조합 | 16,674,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,717,257,381원 중 예상배당은 5,365,393,741원, 미배당은 351,863,640원입니다. 별도로 강종혁 30,000,000원과 주식회사 사무퍼니처(장승열) 10,000,000원, 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 씨티시스템의 보증금 미상 위험은 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,422,013,880원 | 5,365,393,741원 | 351,863,640원 | 40,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,337,611,104원 | 4,291,834,993원 | 1,425,422,388원 | 40,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,470,088,883원 | 3,432,987,994원 | 2,284,269,387원 | 40,000,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당이 4,200,000,000원으로 계산돼 신청채권액 3,656,139,826원을 충족하는 것으로 표시됩니다. 1회 유찰 시에도 동일하게 충족하지만, 2회 유찰 시에는 배당액 3,432,987,994원으로 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 어느 회차에서도 확인된 임차인 인수액 40,000,000원은 그대로 남습니다.
⑤ 토지·매각대상 메모
- 토지. 1,849.0㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 별도의 두 번째 용도지역은 지정되지 않았습니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 341,800원/㎡입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 관정. 목록 1에 소재한 관정은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨티시스템 보증금 확인. 2022.01.04. 점유가 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 인수 범위를 확정하기 전 반드시 원본을 확인해야 합니다.
- 확인된 인수액 반영. 강종혁 30,000,000원, 주식회사 사무퍼니처(장승열) 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 최소 5,462,013,880원에 씨티시스템 관련 미확정 부담을 별도로 고려해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 기계기구와 제시외 건물, 관정 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 2022.11.11. 말소기준 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘등기 소멸’보다 ‘선순위 임차인’
이 사건의 등기권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.11.11. 안양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 매수인이 부담할 금액은 등기부만으로 결정되지 않습니다. 말소기준보다 먼저 점유한 임차인이 3명 있고, 이 가운데 확인된 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 더 중요한 것은 주식회사 씨티시스템(최정환)의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 신건의 실질취득액은 최소 5,462,013,880원이며, 미상 임차보증금이 추가될 가능성을 열어둬야 합니다. 실거래 비교값도 없어 가격 우위까지 확인할 수 없는 만큼, 이 물건의 핵심은 선순위 임차인 범위와 미상 보증금을 확정하는 것입니다.