수원지방법원 2024타경83027. 수원 장안구 정자동 연꽃마을풍림아파트 414동 16층 1603호입니다. 감정 이용상태는 침실3·욕실2·거실·주방·식당·현관·발코니 구조의 계단식 아파트이며, 1999년 11월 사용승인된 철근콘크리트벽식조 21층 건물 중 16층입니다. 등기상 소유자는 조성수이고, 말소기준은 2022.05.04 하나캐피탈 근저당권입니다. 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 635,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 444,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12건 평균은 594,583,333원이고, 최신 2026년 9월 거래는 650,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자천로189번길 47, 414동 16층1603호 (정자동,연꽃마을풍림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.18㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방·식당·현관·발코니 · 21층 중 16층 |
| 소유자 | 조성수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 444,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈 주식회사 / 676,576,169원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2022.05.04 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 744,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 별도로 등재된 임차인은 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장 조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계를 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 74.8%
연꽃마을풍림 동일 면적 99.18㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 594,583,333원, 최저 거래는 500,000,000원, 최고 거래는 657,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 99.18㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 99.18㎡ | 6 | 657,000,000원 |
| 2026.06 | 99.18㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 99.18㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 99.18㎡ | 19 | 617,000,000원 |
| 2026.03 | 99.18㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 99.18㎡ | 3 | 596,000,000원 |
| 2026.03 | 99.18㎡ | 9 | 617,000,000원 |
| 2026.03 | 99.18㎡ | 4 | 613,000,000원 |
| 2026.03 | 99.18㎡ | 21 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 99.18㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 99.18㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 평균 | 99.18㎡ | 12건 | 594,583,333원 |
현재 최저가 444,500,000원은 최근 12개월 평균 594,583,333원의 74.8%입니다. 또한 제공된 동일 면적 거래 중 최저 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 650,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 상당히 낮은 구간에 위치합니다. 다만 실거래는 층·향·내부 상태 등 개별 조건에 따라 차이가 있으므로 단순 평균만으로 적정 응찰가를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,845,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 744,000,000원 | 437,655,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 444,500,000원 가정 시 하나캐피탈 근저당 채권최고액 744,000,000원 중 437,655,000원이 배당되고 306,345,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 담보권자의 채권 부족분이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 444,500,000원 | 437,655,000원 | 306,345,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 311,150,000원 | 305,993,900원 | 438,006,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 217,805,000원 | 213,955,730원 | 530,044,270원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서는 담보권자의 미배당액보다 실제 낙찰대금과 시세, 점유·명도 상태를 중심으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원소방서 북서측 인근의 정자택지지구 아파트지대로, 주변에 아파트단지·초중등학교·공원·근린생활시설·상업시설·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고, 단지 주변에 일반버스와 광역버스 정류장이 있습니다.
- 규모. 9동 792세대 아파트이며, 본건은 1999년 11월 사용승인된 21층 건물 중 16층입니다.
- 설비. 지역난방에 의한 난방·급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 정자천로189번길과 대평로90번길에 접하고, 북서측·남서측으로 만석로와 대평로가 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(정자지구)이며, 공시지가는 2,281,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가서상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인은 등재되지 않았지만 현장 조사에서 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.05.04 하나캐피탈 근저당이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 기준. 현재 최저가 444,500,000원은 최근 12개월 평균 594,583,333원의 74.8%입니다. 다만 층·향·내부 상태 차이를 반영해 개별 호수의 적정가를 따로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 거래는 2026년 9월 650,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 생겼는지 원본 실거래 자료를 다시 대조하세요.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비 등 별도 부담 가능 항목도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인과 가격 검증
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022년 하나캐피탈 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 635,000,000원에서 한 차례 유찰돼 444,500,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 594,583,333원의 74.8% 수준입니다. 최신 2026년 9월 거래 650,000,000원과도 차이가 있습니다.
다만 권리표만 보고 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸과 인수 0원을 확인하되, 실제 점유·임대관계를 다시 확인하고 444,500,000원의 가격 메리트가 개별 호수 상태에서도 유지되는지를 검증하는 것입니다.
