인천지방법원 2024타경16778. 인천 미추홀구 도화동의 1993년 사용승인 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 75,980,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기부상 현재 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2023.07.11. 접수된 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 10,296,175원이며, 뒤의 주식회사페퍼저축은행 가압류와 2024.12.26. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계와 물리적 동일성입니다. 현황조사상 조성민은 101호에 2018.09.06., 임기창은 102호에 2022.04.27. 전입해 모두 말소기준인 2023.07.11.보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력 확정 또는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 건축물현황도상 102호 위치와 실제 현황상 102호 위치가 서로 반대이고, 공부상 면적 33.72㎡와 현황 면적 36.2㎡도 다르게 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로333번길 19, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 | 공부상 33.72㎡ · 현황 36.2㎡ |
| 소유자 | 정경택 |
| 감정가 / 최저가 | 75,980,000원 / 75,980,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임기창 / 45,725,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별사항 | 공부·현황 위치 불일치 · 특별매각조건 있음 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
1993년 설정된 한국주택은행 근저당은 2013.10.07. 이미 말소됐고, 2021.04.20. 도화2동새마을금고 근저당 18,000,000원 역시 2022.04.26. 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 매각의 기준은 2023.07.11. 주식회사 한국투자저축은행 가압류입니다. 이후 주식회사페퍼저축은행 가압류와 임기창의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 2명 표기, 인수액은 확정 불가
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 | 101호 | 2018.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임기창 | 102호 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.27 · 순위 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 표시된 인원은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 조성민의 점유 부분은 101호로 기재되어 있고, 매각대상 102호 자체가 건축물현황도와 실제 위치가 서로 맞지 않는 상태입니다. 따라서 101호·102호 점유관계가 물리적으로 어떤 공간과 대응하는지 입찰 전 반드시 직접 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 8,980,000원 높다
두손위너스(120-65)는 총 10세대이며 사용승인일은 1993.06.04.입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 50,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 36.2㎡ 2층 67,000,000원 1건이며, 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.2㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2024.03 | 33.72㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2022.11 | 33.72㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 2022.06 | 33.72㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 50,500,000원 |
신건 최저가 75,980,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 67,000,000원보다 8,980,000원 높고 113.4% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본보다 48.9% 높은 방향이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 공부와 현황 불일치 — 이 사건의 물리적 핵심 위험
매각물건명세서에 따르면 매각대상은 공부 및 출입문 표시상 102호이고 공부상 면적은 33.72㎡이지만, 현황은 36.2㎡입니다. 더 중요한 점은 건축물대장 건축물현황도상의 102호 위치와 실제 현황의 102호 위치가 서로 반대라는 것입니다. 현황 건물출입문 기준 실제 102호는 계단 오른쪽인데, 건축물현황도상 102호는 계단 왼쪽에 있습니다.
공부와 현황을 일치시키려면 101호 소유자와 함께 건축물표시 변경신청을 해야 하는 것으로 기재돼 있습니다. 건물 외벽에는 ‘10’, 출입구에는 ‘05’로 표시된 사실도 조사돼 있습니다. 따라서 낙찰 후 단순 명도만으로 끝나는 문제가 아니라 매각대상 호실의 물리적 특정과 건축물 표시 정합성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,640원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 10,296,175원 | 10,296,175원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 5,250,835원 | 5,250,835원 |
| 3. 경매신청채권 · 임기창 | 45,725,084원 | 45,725,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,940,266원 |
위 배당 계산에서는 채권자 청구액 61,272,094원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 12,940,266원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 있어 이 계산만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑥ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 75,980,000원 | 61,272,094원 | 0원 | 12,940,266원 |
| 1회 유찰 80% | 60,784,000원 | 59,289,888원 | 1,982,206원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 48,627,200원 | 47,351,910원 | 13,920,184원 | 0원 |
유찰되면 등기상 일반채권의 미배당은 커지지만, 후순위 가압류·경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 별도로 존재한다면 그 인수 문제는 위 일반채권 미배당 계산과는 별개입니다. 따라서 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정하면 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대화초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권전철1호선 도화역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층으로, 사용승인일은 1993.06.04.입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 상하수도 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,285,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래. 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 많지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명 확인. 조성민·임기창의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 공간, 전출 여부를 확인해야 합니다.
- 102호 물리적 특정. 건축물현황도상 위치와 실제 위치가 반대이므로 매각대상이 실제 어느 공간인지 현장·도면·등기·건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
- 101호 관계 확인. 조성민은 101호로 조사돼 있고 101호 소유자와 함께 건축물표시 변경신청이 필요하다고 기재돼 있어 인접 호실과의 관계 확인이 중요합니다.
- 임기창 관계 확인. 점유자와 경매신청 채권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차와 채권관계의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 2026.09.02.자 특별매각조건 결정의 구체적인 입찰·매수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 75,980,000원은 최신 실거래 67,000,000원의 113.4%입니다. 권리·물리적 불확실성을 감수하면서도 최근 시세보다 높은 가격입니다.
- 배당표만 믿지 않기. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 계산돼도, 보증금 미상 선순위 전입 점유자 때문에 실제 인수 여부는 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 “무엇을 사는지, 누구를 인수하는지” 확인
이 사건은 신건 단계에서 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다. 최근 12개월 실거래이자 최신 거래가 67,000,000원인데 최저매각가는 75,980,000원으로 113.4%입니다. 더구나 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없고, 매각대상 102호는 건축물현황도와 실제 위치가 불일치합니다. 여기에 특별매각조건까지 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점이 아닙니다. ① 실제 매각대상 공간이 무엇인지, ② 선순위 전입자들의 보증금과 대항력·배당관계가 무엇인지, ③ 특별매각조건이 무엇인지를 먼저 확정해야 합니다. 그 확인 전에는 신건 최저가만 보고 가격 우위를 평가하기 어렵습니다.
