인천지방법원 2024타경568125. 연수푸르지오1단지 101동 40층 4003호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김미경이고 2020년 6월 8일 매매를 원인으로 430,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 과거 신한은행 근저당은 2020년 8월 25일 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 10월 24일 김승미의 강제경매개시결정입니다.
현황조사상 소유자 거주로 확인되고 별도 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 낙찰 후 승계해야 할 임차보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 사건은 권리보다 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높은지를 먼저 점검해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 벚꽃로 130-3, 40층101동-4003호 (연수동,연수푸르지오1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 122.95㎡ · 지상43층 건물 중 40층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김미경 (2020.06.08. 매매, 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 583,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승미 / 419,320,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기상 부담은 없다
임차인 없음. 감정평가 조사에서는 소유자 거주 중으로 확인됐습니다. 과거 신한은행 근저당은 채권최고액이 479,520,000원에서 240,000,000원, 다시 180,000,000원으로 변경된 뒤 2020년 8월 25일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 10월 24일 강제경매개시결정이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4,900만원 높은 신건
연수푸르지오1단지의 대상 면적은 122.95㎡이고, 최근 거래 가운데 동일 면적 거래가 다수 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 539,250,000원보다 최근 12개월 평균 534,000,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래 구간보다 -3.8% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 115.24㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 122.95㎡ | 29 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 122.95㎡ | 32 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 122.95㎡ | 41 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 122.95㎡ | 34 | 535,000,000원 |
| 2026.03 | 122.95㎡ | 34 | 535,000,000원 |
| 2025.12 | 122.95㎡ | 39 | 535,000,000원 |
| 2025.12 | 122.95㎡ | 22 | 493,000,000원 |
| 2025.12 | 122.95㎡ | 22 | 493,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 534,000,000원 |
현재 최저가 583,000,000원은 최근 12개월 평균보다 49,000,000원 높고, 비율로는 109.2%입니다. 최신 거래 530,000,000원과 비교하면 53,000,000원 높은 수준입니다. 최근 실거래 범위 전체로 넓혀 봐도 최저 493,000,000원, 최고 590,000,000원으로 편차가 큰 가운데 신건 가격은 상단부에 놓여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 583,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,230,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승미 | 419,320,547원 | 419,320,547원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,449,453원 |
현재 회차 583,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 419,320,547원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 155,449,453원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 583,000,000원 | 419,320,547원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 466,400,000원 | 419,320,547원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,120,000원 | 367,096,320원 | 52,224,227원 | 0원 |
2회 유찰 시 신청채권자에게 52,224,227원의 미배당이 발생하지만, 이는 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 연수역 남동측 인근으로, 주상복합용 부동산·근린생활시설·오피스텔과 문화공원·양지어린이공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 연수역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지하5층·지상43층 건물의 40층이며 사용승인일은 2011.06.02입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지·화재경보, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지는 도로 및 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 연수푸르지오1단지는 117세대이며 최근 거래는 493,000,000원부터 590,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 583,000,000원은 최근 12개월 평균 534,000,000원보다 49,000,000원 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 최근 추세 확인. 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 -3.8% 낮으므로 2026년 실거래 520,000,000원·530,000,000원·535,000,000원대와 직접 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 고층 개별성 확인. 본건은 40층이고 최근 동일 면적 41층 거래가 575,000,000원, 39층 거래가 535,000,000원으로 확인됩니다. 층·향·내부상태에 따른 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 거주 중이므로 낙찰 뒤 인도와 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 사건은 임차인도 없고, 과거 근저당도 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 다만 감정가와 최저가가 같은 신건 583,000,000원은 최근 12개월 평균 534,000,000원의 109.2%이고, 최신 거래 530,000,000원보다 53,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -3.8%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세와 비교해 어느 가격에서 접근하느냐입니다.
