인천지방법원 2024타경580163. 인천 미추홀구 용현동 보은빌라 5동 3층 302호, 전용 49.7㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유관계는 2024년 4월 28일 상속을 원인으로 김수진·김질랜·김한비·잰니팰팡안이 공유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2016.01.14. 성수2가1동새마을금고 근저당권 61,100,000원입니다. 이후의 임차권·경매개시결정·압류는 기준권리 뒤에 놓여 있고, 확인된 임차·점유관계 역시 전입일이 모두 기준일보다 늦어 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
다만 이번 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 보은빌라5동의 최근 거래는 2026년 1월 43.4㎡ 지하층 1건, 24,000,000원입니다. 대상은 49.7㎡ 3층으로 면적과 층이 달라 이 1건만으로 대상 호실의 적정 시세를 단정할 수 없습니다. 그렇더라도 신건 최저가 93,000,000원이 현재 확인 가능한 최근 거래가보다 현저히 높은 만큼, “신건이라도 싸다”는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경580163 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 독정이로30번길 18-2, 5동 3층302호 (용현동,보은빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 제5동 3층 302호 · 전용 49.7㎡ |
| 구조 / 이용 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 김수진·김질랜·김한비 각 27분의 6, 잰니팰팡안 27분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 41,485,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 10번 성수2가1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 61,100,000원이고 2016년 1월 14일 설정됐습니다. 장성호의 주택임차권은 2022년 4월 29일 등기됐고, 주민등록일자는 2018년 7월 1일이므로 말소기준보다 후순위입니다. 최용석도 2022년 5월 3일 전입으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되며, 경매개시결정과 2026년 김수진 지분 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차·점유자 2명, 인수 0원
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용석 | 2022.05.03 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장성호 | 2018.07.01 / 2017.10.25 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 기준권리 후순위 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1건뿐, 대상과 직접 비교에는 한계
확인되는 보은빌라5동 최근 거래는 2026년 1월 1건입니다. 대상 전용면적 49.7㎡와 일치하지 않는 43.4㎡이고 층도 지하층이어서, 숫자 자체를 대상 호실의 정확한 시세로 사용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 43.4㎡ | -1 | 24,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.4㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
신건 최저가 93,000,000원은 이 최근 거래가의 387.5%입니다. 다만 표본이 1건이고 면적도 불일치하므로 “대상 시세가 24,000,000원”이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 현재 자료만으로 93,000,000원의 가격 적정성을 뒷받침할 근거도 부족합니다. 따라서 가격 판단은 49.7㎡ 또는 유사 면적·유사층의 추가 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 근저당 · 성수2가1동새마을금고 | 61,100,000원 | 61,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,826,000원 |
93,000,000원 매각 가정 시 성수2가1동새마을금고의 채권최고액 61,100,000원은 전액 배당되고, 29,826,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 장성호 임차권의 별도 배당액은 이 표에 반영되어 있지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있으나, 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,000,000원 | 61,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 74,400,000원 | 61,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 3,051,360원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현시장 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집하고 학교·재래시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 도시가스보일러 난방과 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 7~8m 콘크리트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 남동측 하향 경사지를 계단식으로 조성한 부정형 토지이며, 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 거래표본. 보은빌라5동은 10세대이며, 확인되는 최근 거래는 1건뿐이라 대상 호실의 시세 판단에 사용할 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 49.7㎡ 추가 시세 확인. 현재 최근 거래는 43.4㎡ 지하층 1건뿐이므로 대상 49.7㎡ 3층과 유사한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 최용석 보증금 확인. 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 장성호 임차권 배당 확인. 임차보증금 10,000,000원, 배당요구일 2022.04.29입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계는 배당표 원문으로 확인하세요.
- 공유자·상속관계 확인. 현재 소유권은 네 명의 공유로 등기되어 있으므로 점유·명도 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·조세 확인. 2026.06.08 김수진 지분에 인천광역시 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 실제 배당순위를 원문으로 확인하세요.
- 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원이지만, 가격 적정성 판단은 반드시 유사 실거래와 함께 해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 덜 됐다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 성수2가1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 장성호·최용석 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 쪽은 정반대입니다. 최근 12개월 거래는 24,000,000원 한 건뿐이고 그마저 대상과 면적·층이 다릅니다. 신건 최저가 93,000,000원은 이 거래의 387.5%지만, 불완전한 표본 하나만으로 대상 적정가를 단정할 수도 없습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 정리형, 가격은 추가 검증형. 현재 자료만으로는 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다.
