인천지방법원 2025타경1132. 강화군 내가면 구하리의 단독주택 및 일부 창고로 이용 중인 주택·토지입니다. 소유자는 김은진이며, 2017년 12월 27일 서강화농업협동조합이 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년에 설정된 5건의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 정리된 사건이지만, 물건 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가상 건물은 일반건축물대장에는 구하리 348-7 단일 지상으로 등재되어 있으나, 목측 현황으로는 348-7·349-1·349-2 세 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됐습니다. 또한 건축물대장 면적과 실측면적이 서로 달라 실측 기준으로 감정됐고, 정확한 위치와 경계에는 정밀 지적측량이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 구하리 348-7 · 황청포구로185번길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 일부 창고로 이용 중 |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 단층 · 가동 사용승인 1945년 · 나동 사용승인 1965년 |
| 소유자 | 김은진 (2017.12.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,625,300원 / 206,625,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서강화농업협동조합 / 59,120,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준은 2017.12.27. 서강화농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 파주연천축산업협동조합·경기신용보증재단·서강화농업협동조합·농협은행주식회사·신용보증기금의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서는 이들 채권이 모두 배당되고 소유자에게 39,449,427원이 남는 것으로 산출돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 206,625,300원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 현장 상태와 토지·건물의 불일치 위험을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,625,300원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,300,240원 | 1,297,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,240,192원 | 33,894,290원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 1회·2회 유찰에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 1회 유찰부터 일부 일반채권 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시 미배당액은 33,894,290원까지 커집니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,625,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,692,754원 |
| 1. 근저당 · 서강화농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 14,227,878원 | 14,227,878원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서강화농업협동조합 | 30,485,107원 | 30,485,107원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,185,452원 | 14,185,452원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 19,584,682원 | 19,584,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,449,427원 |
현재 회차에서는 일반채권까지 전액 배당되고 소유자 잔여금이 발생하는 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 이 사건의 핵심 리스크
- 경계. 건축물대장에는 구하리 348-7 단일 지상으로 등재돼 있으나, 목측 현황은 구하리 348-7·349-1·349-2 세 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 정확한 위치와 경계는 정밀 지적측량이 필요합니다.
- 면적. 건축물대장상 가동 53.2㎡·나동 26.4㎡인 반면, 현황 실측은 가동 약 58.7㎡·나동 약 39.6㎡로 서로 달라 감정평가는 실측면적을 기준으로 했습니다.
- 건물 상태. 가동은 목조 함석지붕 단층, 나동은 목조 시멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕이 덧대어진 상태입니다. 사용승인은 각각 1945년과 1965년입니다.
- 토지 이용. 기호4 토지는 토지대장상 지목이 도로이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 대문·돌쌓기 담장·울타리·조경수 등 부합물이 포함되어 평가 및 매각됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구하1리마을회관 서측 인근의 농촌지역으로, 주변은 농가주택·창고시설·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근은 가능하고 황청포구로 인근에 버스정류장이 있으나, 운행노선수와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 119,500원/㎡이며 토지는 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역·매장문화재 유존지역 보호 등 관련 인·허가 사항은 증명용 토지이용계획 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대차관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 지적측량. 건물이 3필지에 걸친 것으로 관찰된 만큼, 348-7·349-1·349-2의 정확한 경계와 건물 위치를 정밀측량 자료로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 건축물대장 대조. 공부상 면적과 실측면적 차이, 지붕 현황 차이, 제시외 건물 포함 범위를 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 이용 확인. 지목이 도로이나 현황 대지인 토지의 이용관계와 향후 활용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 206,625,300원이 현재 시장가격 대비 유리한지 별도 확인이 필요합니다.
- 문화재 인허가. 증축·신축·개발을 염두에 둔다면 문화재 관련 인·허가 사항을 증명용 토지이용계획으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리 이후 가압류가 모두 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원으로 계산돼 등기상 채권구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 임대차관계가 미상이고, 건물이 세 필지에 걸쳐 있는 것으로 관찰되며, 공부 면적과 실측 면적도 다릅니다. 여기에 1945년·1965년 사용승인의 노후 목조 건물과 문화재 관련 인·허가 확인까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “권리 깨끗 = 바로 입찰” 유형이 아니라, 현장·측량·점유 확인이 먼저인 사건입니다. 실거래 자료도 없어 감정가 206,625,300원의 가격 메리트를 단정할 근거가 부족합니다. 권리보다 경계와 실물 확인이 입찰 성패를 좌우하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
