수원지방법원 2025타경1969. 용인시 수지구 신봉동 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 102동 1층 109호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 조재현이고, 강제경매 신청채권자는 정호진입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권자 역시 정호진이라는 점입니다. 임차권등기에는 임차보증금 106,000,000원, 주민등록일·점유개시일 2019.07.17, 확정일자 2019.07.02 등이 기재돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.04.24. 분당세무서장 압류입니다. 이후 용인시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일은 2025.07.16.이지만, 매각물건명세서는 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”로 명시하고 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 순서만 보고 “임차권도 소멸하니 인수 0원”으로 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 102동 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 20.83㎡ |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정호진 / 109,182,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액 인수가 핵심
과거 주식회사아시아건설 명의 근저당권 22,517,200원은 2018.04.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 주의할 권리는 2025.04.24. 압류 이후 등기된 정호진의 주택임차권입니다. 임차권등기 원문에는 보증금 106,000,000원과 2019.07.17. 점유·주민등록, 확정일자가 기재되어 있고, 매각물건명세서는 이 권리가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정호진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 106,000,000원 | 대항력 명세서 명시 배당요구 2025.07.16 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 판단 기준은 100,000,000원이 아니라 실질취득
웰스톤시티앤웰스톤애비뉴의 유사면적 최근 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 96,333,333원이고, 최근 12개월 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 95,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.0%로 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 20.84㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 20.84㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 21.00㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 20.84㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 20.44㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2026.02 | 21.00㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 20.84㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 20.84㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.11 | 20.84㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 20.84㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 21.00㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.06 | 20.84㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 96,000,000원 |
최저가 100,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 104.2%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건에서는 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 106,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 106,000,000원은 최근 12개월 평균 96,000,000원과 최신 거래 95,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -4.0%이므로 현재 회차를 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 정호진 | 109,182,903원 | 97,800,000원 |
| 미배당 | - | 11,382,903원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 표는 신청채권의 배당 흐름입니다. 매수인 부담 판단에서는 별도로 매각물건명세서의 “임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 우선해야 합니다. 따라서 배당표상 소유자 잔여가 0원이라는 사실을 매수인 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 11,382,903원 |
| 1회 유찰 시 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 31,022,903원 |
| 2회 유찰 시 | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 46,734,903원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신일초등학교 남서측에 위치하며, 부근에는 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 109호이며, 개별난방·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지·거래. 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴는 265세대, 2015.04.24. 준공이며 유사면적 거래는 85,000,000원부터 109,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 매각물건명세서상 정호진 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 106,000,000원을 기준으로 총부담을 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·경매 청구채권의 구성 확인이 중요합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 96,000,000원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -4.0%를 기준으로 가격을 보수적으로 비교하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 2025.04.24. 분당세무서 압류와 2025.08.11. 용인시 압류가 있으므로 실제 세액·법정기일·배당순위는 원본 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “100,000,000원에 낙찰받는 물건”으로 보면 안 된다
표면상 감정가와 최저가는 100,000,000원입니다. 하지만 매각물건명세서가 정호진의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금 106,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하도록 하고 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 100,000,000원이 아니라 실질취득 약 106,000,000원입니다.
최근 12개월 평균 96,000,000원, 최신 거래 95,000,000원보다 실질취득 부담이 높고, 최근 거래 추세도 -4.0%입니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일한 구조까지 확인이 필요합니다. 결국 이 물건은 낙찰가 하락 자체보다 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 정확히 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
