수원지방법원 2025타경2013. 화성시 반월동 신영통현대아파트 102동 4층 401호입니다. 현재 소유자는 박천계이고, 2013.08.14 매매를 원인으로 2013.09.04 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 229,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준이 되는 등기는 2019.05.28 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다.
그 뒤 2020년 신한은행 근저당 72,000,000원, 2024년 신한은행 근저당 171,600,000원이 추가됐고, 2025년 들어 제이비우리캐피탈·신한카드·신용보증기금·한국캐피탈·경기신용보증재단·근로복지공단의 가압류가 연속해서 붙었습니다. 국세 압류와 화성시 압류도 존재하지만 등기 데이터상 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2013 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 102동 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 철골트러스지붕 18층 건물 내 4층 401호 · 2001.10.12 사용승인 |
| 소유자 | 박천계 · 2013.09.04 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 418,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 358,032,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2019.05.28 을구 19번 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 설정된 신한은행 근저당 2건, 여러 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 현재는 감정가 100%
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가는 감정가와 같은 418,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 418,000,000원으로 봅니다. 가격 자체의 매력은 감정가 할인율만으로 단정하지 않고, 응찰가와 이후 유찰 시나리오를 분리해서 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 418,000,000원 | 110,826,921원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 334,400,000원 | 193,328,521원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 267,520,000원 | 259,272,201원 |
유찰될수록 매수인의 낙찰대금은 낮아지지만, 이 사건에서는 임차보증금 등 매수인이 승계하는 금액이 별도로 잡혀 있지 않아 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 110,826,921원 → 193,328,521원 → 259,272,201원으로 늘어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,580,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 23번 근저당 · 주식회사신한은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 27,186,219원 | 27,186,219원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,657,113원 | 20,633,781원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 5,762,706원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 49,248,773원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 근로복지공단 | 33,792,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 522,246,921원 중 채권자 예상배당은 411,420,000원, 미배당은 110,826,921원입니다. 집행비용 6,580,000원을 포함하면 매각대금 418,000,000원이 전액 소진됩니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반월동 행정복지센터 북측 인근이며, 수원시와 경계지역의 일반주택지대로 아파트·학교·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로 인근이며, 근거리에 수인분당선 망포역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신영통현대1차, 총 896세대이며 사용승인일은 2001.10.12입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선도로, 남측 왕복 2차선도로, 북측 왕복 2차선도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,548,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지·소화설비, 세대별 위생설비, 지역난방설비 등이 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없으며, 대지권 토지 소재지는 행정구역 개편으로 종전 화성시 태안읍 반월리 865-1에서 화성시 반월동 865-1로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.28 을구 19번 신한은행 근저당 120,000,000원이 기준인지 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이고 내부조사가 이뤄지지 못했습니다. 현황조사서·전입세대확인·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세 압류와 화성시 압류가 존재합니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 점검하세요.
- 배당액 성격 확인. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산돼 실제 채무잔액과 차이가 날 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 358,032,498원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 418,000,000원, 1회 유찰 가정 334,400,000원, 2회 유찰 가정 267,520,000원으로 자금계획을 나눠 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.16입니다. 매각기일 전 추가 등기·변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘얼마에 살 것인가’가 남는 물건
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리구조만 보면 낙찰대금 외에 보증금이나 후순위 등기채무를 별도로 떠안는 형태는 아닙니다.
다만 현재는 0회 유찰, 감정가 100%인 418,000,000원 신건입니다. 이 사건에서 가격 가점을 줄 근거는 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 응찰가가 되어야 합니다. 또한 감정요항표상 임대관계가 미상이고 내부조사가 이뤄지지 못했으므로, 권리 인수 0원이라는 계산과 실제 점유·명도 리스크 확인은 별개로 다뤄야 합니다. 정리하면 이 물건의 핵심은 “후순위 채권이 얼마나 남느냐”가 아니라 점유관계를 확인한 뒤 어느 회차, 어느 가격에 응찰하느냐입니다.
