수원지방법원 2025타경2057. 경기도 오산시 원동의 오산운암5단지주공아파트 506동 4층 401호입니다. 현재 소유자는 한태희이고, 2006.11.28 거래가액 109,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2014.12.26 주식회사국민은행 근저당권입니다. 제공된 권리분석상 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 뒤 설정된 권리 역시 말소기준권리보다 후순위에 놓입니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 260,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 244,583,333원, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 따라서 현 최저가는 최근 12개월 평균의 106.3%로, 신건에서 가격 할인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 815-1 오산운암5단지주공아파트 506동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 주용도 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철골조경사지붕 20층 건 내 제4층 제401호 · 사용승인일 1999.04.15 |
| 소유자 | 한태희 · 2006.11.28 거래가액 109,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,952,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.12.26 국민은행 근저당
핵심은 을구 9번 근저당권입니다. 2014.12.26 주식회사국민은행이 채권최고액 151,200,000원으로 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 등기부에는 2021.03.05 해당 근저당권의 채권최고액을 122,000,000원으로 변경한 기재도 있습니다. 한편 제공된 예상배당표는 국민은행 채권을 151,200,000원 기준으로 산정하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기부와 채권계산서·배당 관련 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.
2022.05.10 설정된 주식회사바로크레디트대부 근저당권은 말소기준보다 후순위입니다. 이 권리는 2025.11.21 에이치엠자산관리대부 주식회사로 이전됐고 같은 날 웰컴저축은행주식회사의 근질권 설정이 이어졌습니다. 2025.12.22에는 한국주택금융공사 업무수탁기관 주식회사 국민은행을 채권자로 하는 이 사건 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.12.24 별도의 임의경매개시결정은 2025.12.31 취하로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 위
운암주공5단지 동일 평형 비교 표본은 전용 59.94㎡·59.99㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 244,583,333원, 최저 거래는 215,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 17 | 256,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 236,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 244,583,333원 |
신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 244,583,333원의 106.3%입니다. 최신 2026.09 거래는 같은 4층의 59.94㎡가 230,000,000원에 거래됐습니다. 최고 거래 270,000,000원도 존재하지만, 가격 메리트 판단에서는 최고가보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하므로 현 회차는 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,360,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 매각가 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원, 국민은행 151,200,000원, 소유자 잔여 104,360,000원으로 산정하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 운암중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골조경사지붕 20층 건이며 사용승인일은 1999.04.15입니다. 승강기·난방·급배수·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(운암구역)이며 비행안전제3구역, 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 37,706.3㎡, 공시지가 1,634,000원/㎡, 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 단지. 운암주공5단지는 1,186세대이며 동일 평형 최근 거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 244,583,333원의 106.3%이므로 신건 가격을 할인 가격으로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.09 같은 4층 59.94㎡ 거래가 230,000,000원입니다. 개별 호수 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 금액 대조. 을구 9번은 151,200,000원으로 설정된 뒤 2021.03.05 채권최고액 122,000,000원 변경 기재가 있습니다. 배당 시뮬레이션은 151,200,000원을 사용하므로 원본 대조가 필요합니다.
- 후순위 권리 확인. 2022.05.10 근저당권과 그 이전·근질권 설정은 2014.12.26 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 규제 원문 확인. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인등을 대상으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2014.12.26 주식회사국민은행 근저당권이고, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 임차관계를 단정해서는 안 됩니다.
가격은 더 선명합니다. 신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 244,583,333원의 106.3%이고, 최신 거래 230,000,000원보다도 높습니다. 최고 거래 270,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현 회차에는 뚜렷한 가격 할인 근거가 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격과 임대관계 확인이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
