인천지방법원 2025타경1478. 인천 서구 가좌동 소재 동아주택 가동 1층 107호로, 감정평가서상 주거용(주택)으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김길수이며 2013.06.21. 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2010.10.15. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 채권최고액 20,800,000원입니다. 이후 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 26,000,000원, 주식회사한신디에스금융대부 근저당권 7,500,000원, 웰컴저축은행 및 한은희 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 끝”으로 보면 안 됩니다. 감정평가 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 임대여부를 파악하지 못했습니다. 임차보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유자가 존재할 경우에는 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 대항력 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 점유관계를 임의로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 269-3 동아주택 가동 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 주거용(주택) |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제1층 제107호 · 1983.12.26. 사용승인 |
| 전유부분 표시 | 등기사항전부증명서상 107호 50.85㎡ 및 지하실 8.46㎡ |
| 소유자 | 김길수 · 2013.06.21. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한은희 / 51,913,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 2010.03.26. 최순남의 전세권 30,000,000원은 2012.11.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 선순위 전세권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 말소기준인 인천수산업협동조합의 2010.10.15. 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 107,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 107,000,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리상 인수금액이 없다는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 65,433,150원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 86,475,950원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 103,287,790원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 현재 회차 65,433,150원에서 1회 유찰 시 86,475,950원, 2회 유찰 시 103,287,790원으로 커집니다. 반면 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 3. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한신디에스금융대부 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 11,610,004원 | 11,610,004원 |
| 6. 가압류 · 한은희 | 52,311,874원 | 38,791,996원 |
| 7. 경매개시결정 · 한은희 | 51,913,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 170,135,150원 중 채권자 배당액은 104,702,000원, 미배당액은 65,433,150원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 물건표시·현황 차이
- 전유부분과 지하실. 등기사항전부증명서에는 “107호(50.85㎡) 및 지하실(8.46㎡)”가 전유부분으로 등재돼 있으나, 집합건축물대장에는 “전유부분 1층 50.85㎡ 및 공용부분 지1층 8.46㎡”로 기재돼 있습니다.
- 건물 명칭. 공부상 “동아주택 가동”으로 등재돼 있으나 현황 건물 외벽에는 “신동아 가동”으로 표시돼 있습니다.
- 지번. 공부상 269-3번지 및 272-11번지로 등재돼 있으나 현황은 272-11번지에 소재합니다.
- 내부 확인. 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대여부를 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌역 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천가좌역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주거용 주택으로 이용되고 있으며 위생설비·상하수도설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 토지가 공동주택 건부지로 이용되고 있으며 용도지역은 준공업지역, 토지면적은 1,134.1㎡, 공시지가는 1,397,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유자·전입세대·보증금·확정일자 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 말소 확인. 최순남 전세권 30,000,000원이 2012.11.13. 말소된 상태인지 등기 원본으로 재확인합니다.
- 물건 동일성 확인. 동아주택·신동아 표기 차이, 269-3 및 272-11 지번 관계, 지하실 8.46㎡의 전유·공용 표시 차이를 현장과 건축물대장으로 대조합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 107,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 주거용 집합건물의 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 65,433,150원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 먼저다
이 사건은 등기상으로 보면 말소기준이 분명하고 이후 권리가 매각으로 소멸해 인수액 0원으로 정리되는 구조입니다. 2010.03.26. 설정됐던 선순위 전세권도 2012.11.13. 이미 말소돼 있습니다. 다만 실제 점유·임대관계는 현장에서 확인되지 않았고, 전유부분과 지하실의 표시, 건물 명칭, 지번에도 공부와 현황의 차이가 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 인수 0원” 자체보다 점유관계와 물건 동일성을 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 가격 역시 감정가 107,000,000원만으로 저렴하다고 단정하기보다 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
