수원지방법원 2025타경2078. 병점메트로타워 3층 307호로, 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김태원이며, 2023.04.14. 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 258,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.06.12. 한국토지주택공사의 전세금 20,000,000원 전세권, 2024.10.02. 양재석의 채권최고액 25,000,000원 근저당, 다수의 세금·건강보험 압류와 카드사 가압류가 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부와 별개로 점유관계에서는 실제 임차인의 전입·보증금이 확인되지 않아 점유자의 독립적인 대항력 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2078 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 886-5 병점메트로타워 3층 307호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 병점노을6로 30(병점동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 라아멘구조 평슬래브지붕 지하2층/지상8층 중 3층 307호 · 사용승인 2023.03.10. |
| 소유자 | 김태원 · 2023.04.14. 소유권 취득 · 거래가액 393,890,491원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 222,484,532원 |
| 말소기준 | 2023.04.14. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2023.04.14. 주식회사신한은행 근저당입니다. 한국토지주택공사의 전세권 20,000,000원, 양재석 근저당 25,000,000원, 삼성카드 가압류 15,302,723원, 케이비국민카드 가압류 11,422,742원 및 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
보증기관 대위·승계로 표시된 LH 화성권 주거급여사업소는 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 화성권 1명으로 분류하며, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입·확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 화성권 실제 임차인 | 주거 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| LH 화성권 주거급여사업소 보증금 대위·승계 | 306호, 307호 | 미상 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 | 중복 합산 금지 | 화성권 승계 |
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래보다 미배당 구조를 먼저 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 391,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 할인율 자체보다, 유찰 시 배당 부족과 점유 리스크가 어떻게 남는지를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 391,000,000원 | 329,725,465원 | 0원 | 55,000,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 22,104,665원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 83,788,825원 | 0원 | 0원 |
신건 391,000,000원에서는 배당표상 채권자 청구가 전액 충당되고 소유자 잔여도 55,000,535원이 발생합니다. 1회 유찰 시 22,104,665원, 2회 유찰 시 83,788,825원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 등기채권의 부족분을 뜻하며, 그것이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 2. 전세권 · 한국토지주택공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 양재석 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,302,723원 | 15,302,723원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,422,742원 | 11,422,742원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,000,535원 |
신한은행 배당은 청구액 222,484,532원이 아니라 근저당 채권최고액 258,000,000원 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(지하철1호선) 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 병점역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 별도 확인사항으로 3층 306호와 벽을 없애 사무실로 사용하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역의 정방형 평지, 상업용 건부지이며 북동측 약 36m, 북서측 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,886,000원/㎡, 토지면적 1,100㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시개발구역·성장관리권역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 306·307호 일체 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 화성권의 대항요건 확인. 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준 2023.04.14.보다 선행하는지 판단해야 합니다.
- LH 승계 중복 주의. LH 화성권 주거급여사업소는 화성권의 보증금 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 306호와의 경계 확인. 306호와 벽을 없애 함께 사무실로 이용 중이므로 인도 범위, 출입구, 내부 구획 및 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로 감정가 391,000,000원이 곧 시장가라고 전제하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 안전”은 다른 문제
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2023.04.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 391,000,000원 가정의 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고, 307호는 306호와 벽을 없애 사무실로 일체 사용되고 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘후순위 등기가 소멸하니 안전하다’로 끝낼 물건이 아니라, 임차인의 대항요건과 두 호실의 실제 점유·경계를 확인해야 비로소 인수·명도 위험을 확정할 수 있는 사례입니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 신건 최저가 391,000,000원의 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다.
