인천지방법원 2025타경1762. 당하동 검단신도시케이알법조타워 1층 124호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)이나 현황은 사진관으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준은 2023.11.23. 설정된 주식회사국민은행 근저당 465,600,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 최영찬 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원, 전입일은 2024.12.26.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없고, 2026.03.20. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1762 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-2 검단신도시케이알법조타워 1층124호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소), 현황 사진관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 지상 11층 · 제1층 제124호 |
| 소유자 | 최상호 · 거래가액 536,464,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 807,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 400,602,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.23. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 465,600,000원입니다. 2025.10.31. 임의경매개시결정, 2025.12.05. 인천신용보증재단 가압류 32,952,222원, 2026.02.04. 주식회사 센테리움개발 가압류 260,823,388원은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영찬 | 2024.12.26 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.03.20 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 807,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 807,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,470,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 465,600,000원 | 465,600,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,952,222원 | 32,952,222원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 센테리움개발 | 260,823,388원 | 260,823,388원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,154,390원 |
807,000,000원 매각 가정 시 제공된 배당 계산에서는 채권액이 전액 배당되고 소유자에게 37,154,390원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철1호선 아라역 서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·판매시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소), 현황은 사진관입니다.
- 도로. 북측·동측 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구이며, 토지면적 2,551.0㎡, 공시지가 3,645,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최영찬은 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 현황·공부 용도 확인. 집합건축물대장상 세탁소, 현황 사진관입니다. 향후 사용계획에 맞는 용도변경·영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 1층 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 807,000,000원, 1회 유찰 시 645,600,000원, 2회 유찰 시 516,480,000원입니다. 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하지 말고 실제 상권·임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.11.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최영찬도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 적정하다는 사실은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 807,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격·임대수익·현황 용도 검증이 입찰 판단의 중심이 됩니다.
