인천지방법원 2025타경1801. 송도동 커낼워크 디2(섬머) 3층 201-311호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 공부상 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 박수진은 2016.04.14. 거래가 389,180,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 285,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계에서 핵심은 임차인입니다. 조사된 조은지의 전입일은 2022.07.08.로 말소기준일인 2016.04.14.보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 등기부에는 조은지 명의의 전세금 85,000,000원 전세권과 임차보증금 85,000,000원의 주택임차권 기록이 있으나, 현재 등기 자료에서는 관련 권리가 말소된 상태이며 주택임차권등기는 2026.09.09. 말소되었습니다. 따라서 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 3층 201-311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 임차권등기 범위 | 3층 201-311호 75.311㎡ 전부 |
| 소유자 | 박수진 (2016.04.14. 거래가 389,180,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 249,717,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
2016.04.14. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 조은지의 전세권·주택임차권과 현재 경매개시결정은 매수인이 떠안는 선순위 권리가 아닙니다. 특히 조사 임차인의 전입일 2022.07.08.이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은지 | 2022.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인 조사 자료상 보증금은 미상으로 확인됩니다. 다만 등기부의 과거 주택임차권에는 임차보증금 85,000,000원, 임대차계약일 2022.05.29., 주민등록일·점유개시일·확정일자 2022.07.08.이 기재되어 있고, 해당 주택임차권은 2026.09.09. 말소되었습니다. 조사자료의 보증금 미상과 과거 등기부 기재금액을 동일한 현재 채무로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 295,000,000원, 최근 시세 검증 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 295,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 295,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균·최신 거래 등 현재 시세를 직접 비교할 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 2016년 취득가만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
등기부에는 소유자가 2016.04.14. 이 물건을 389,180,000원에 매수한 기록이 있습니다. 그러나 이는 2016년 거래이므로 2026년 현재의 최근 시세를 대신하는 비교값으로 사용할 수 없습니다. 현재 입찰가격의 경쟁력을 판단하려면 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 2. 전세권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,470,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 285,600,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 사건상 신청채권자의 청구액은 249,717,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 제공 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 285,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 53,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 100,243,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 담보권자의 미배당은 커지지만, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 숨은 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조로 계산되어 있지 않습니다. 가격 판단은 각 회차 매각가와 당시의 최신 시세를 직접 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 판매시설과 업무시설이 함께 있는 부지의 집합건물입니다.
- 주위환경. 인천연송초등학교 남서측 인근이며, 주변에 대단위 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층이며 승강기·화재탐지·소화전·위생·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 외곽 사면이 대로·중로와 접하고 남동측 공도를 통해 진출입합니다.
- 토지이용. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역 등에 속합니다. 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 상세 임대내역은 미상으로 평가되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.04.14. 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 최신본에서 다시 확인하세요.
- 임차인 최신 상태. 조은지의 주택임차권등기가 2026.09.09. 말소된 뒤 실제 점유가 어떻게 정리됐는지 현장에서 확인하세요.
- 보증금 자료 대조. 조사 임차인 보증금은 미상이고 과거 주택임차권에는 85,000,000원이 기록되어 있으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 295,000,000원을 최근 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래와 비교한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부도 별도 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용 전세권·주택임차권 이력이 있었지만 감정평가의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 필요한 규제를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 사건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.14. 근저당이 말소기준이고, 조사 임차인의 전입은 2022.07.08.로 늦어 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 전세권과 주택임차권도 현재 등기자료상 말소 상태입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가와 실질취득액은 모두 295,000,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 현재 시세 대비 저렴한지 비싼지를 확정할 근거가 없습니다. 2016년 거래가 389,180,000원은 참고 가능한 과거 기록일 뿐 현재 시세는 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 입찰가격은 최신 시세를 확인한 뒤 결정한다”로 정리됩니다.
