수원지방법원 2025타경55575. 경기도 수원시 장안구 파장동 포레나북수원 111동 13층 1304호 아파트입니다. 감정가는 696,000,000원, 신건 최저매각가도 같은 696,000,000원입니다. 소유자는 홍성표이며, 2024.01.12. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 663,060,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 660,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 최우현의 104,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 수원시 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 640 포레나북수원 111동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 1304호 |
| 소유자 | 홍성표 · 단독소유 · 2024.01.12. 소유권이전 · 거래가액 663,060,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 696,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 126,958,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.12. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최우현의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매, 수원시 압류, 이후 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 696,000,000원입니다. 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 663,060,000원이지만, 이 금액은 2021.03.20. 매매를 원인으로 한 신탁재산 처분 등기에 기재된 거래가액입니다. 현재 시점의 동일 단지·동일 평형 실거래 자료는 제시되어 있지 않아, 신건 가격이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 696,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,360,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최우현 | 104,000,000원 | 26,640,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 최우현 | - | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 126,958,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 890,958,904원, 채권자 예상배당 합계는 686,640,000원이며 부족액은 204,318,904원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 696,000,000원 | 204,318,904원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 556,800,000원 | 342,126,904원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 445,440,000원 | 452,373,304원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족액만 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 파장동 중부지방국세청 북동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 1304호이며, 외벽은 페인팅 및 석재붙임, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로와 접하며 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(장안지구)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 동일 단지 최근 실거래가 없어 신건 696,000,000원의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 세금 관계 확인. 2025.10.01. 수원시 압류가 있으므로 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 실제 성격과 금액을 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 한계. 제시된 예상배당에는 채권액 미상 항목이 있고 실제 세금·비용 등으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2026.09.16. 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 신건
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2024.01.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 696,000,000원입니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두를 수 없습니다. 현재 자료에는 최근 동일 단지 실거래가가 없어 696,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 단순하지만, 신건 가격의 시장 적정성 확인이 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.
