인천지방법원 2025타경511054. 인천 남동구 구월동 예지퍼시픽1 제4층 제403호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 김옥환·박순원으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.23 설정된 경서농업협동조합 채권최고액 264,000,000원의 근저당권입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력에는 2022년 수협은행 신탁이 있었으나 2023.11.23 신탁등기가 말소됐고, 2024.04.30 국의 압류 역시 2025.09.12 해제로 말소됐습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·전입 상태까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511054 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1247-60 예지퍼시픽1 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 석산로240번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김옥환 2분의 1 · 박순원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 226,252,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2022-07-26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2023.11.23 접수된 경서농업협동조합 근저당권 264,000,000원입니다. 2025.07.28의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.04.30의 국 압류는 경매와 별개로 2025.09.12 이미 해제되어 등기에서 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 3억, 시세 검증이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 300,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 예지퍼시픽의 사용승인일은 2022-07-26이고 총 11세대입니다. 그러나 현재 확인 가능한 자료만으로는 이 호실과 직접 비교할 최근 실거래 가격을 제시하기 어렵습니다.
따라서 신건 최저가 300,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 인수액이 0원이라는 점과 가격 적정성은 별개의 문제이므로, 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,000,000원 |
300,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 5,000,000원과 근저당권 264,000,000원이 배당되고 31,000,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 300,000,000원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 28,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 75,488,000원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자 측의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간석초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 서측 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,426,000원/㎡이며 토지면적은 447.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 신건 최저가 300,000,000원의 가격 적정성을 판단하려면 동일 건물과 인근 다세대의 최근 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2023.11.23 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 경매개시결정은 이후 권리입니다.
- 말소된 압류 확인. 국의 2024.04.30 압류는 2025.09.12 해제로 이미 말소됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당액이 생겨도 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 임대관계와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.23 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 과거 신탁등기와 국 압류도 이미 말소됐습니다.
다만 다세대주택인 만큼 임대관계 미상이라는 점은 입찰 직전까지 확인해야 합니다. 또 현재 300,000,000원은 신건 가격으로, 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 실제 점유·임차 확인과 3억원의 시세 적정성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
