수원지방법원 2025타경58165. 권선동 998-11의 단지형다세대주택 4층 401호입니다. 현재 소유자는 변승재이며, 2021.02.01 매매를 원인으로 2021.02.03 소유권을 취득했고 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.04.05 허남기 가압류 153,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 허남기와 김종건은 각각 2020.12.30, 2021.03.12 전입해 말소기준일보다 앞섭니다.
특히 허남기는 2021.04.05 가압류 채권자와 2021.05.03 주택임차권의 임차권자가 같은 이름으로 기재돼 있고, 보증금과 가압류 청구금액도 각각 153,000,000원입니다. 이에 대해 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 이를 사실로 단정할 수는 없지만 임대차의 실질과 배당관계를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 998-11 4층 401호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 변승재 · 2021.02.01 매매 · 2021.02.03 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,514,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준인 2021.04.05 허남기 가압류 이후의 우리카드·KB국민카드·서울보증보험·에스비아이저축은행·국민은행 가압류, 수원시·국민건강보험공단·성북구·서울특별시성북구·영등포구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 접수일이 아니라 전입·점유 등 요건을 기준으로 봐야 하므로, 허남기와 김종건은 등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 문제가 남습니다.
임차인 분석 — 대항력 2명, 후순위 전입 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허남기 | 2020.12.30 확정 2020.12.22 | 153,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.11.07 | 승계 없음 |
| 김종건 | 2021.03.12 확정 2021.02.22 | 152,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.05.10 | 승계 없음 |
| 방정환 | 2024.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 실질취득액 — 유찰돼도 허남기 기준 총부담은 거의 고정
허남기 보증금 153,000,000원은 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 인수액이 커져, 매수인의 실질부담은 단순 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 허남기 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 970,000원 | 155,970,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 31,536,000원 | 155,536,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 55,985,600원 | 155,185,600원 |
위 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 허남기 인수액만 합산한 최소 기준입니다. 김종건 보증금 잔액 인수 가능성은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 허남기 보증금 | 153,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 가압류 · 허남기 | 153,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 8,025,759원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,447,773원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,357,517원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 35,418,673원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,408,820원 | 0원 |
| 8. 갑구 8-1번 가압류 | 10,524,073원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,514,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,970,000원을 먼저 공제한 뒤 허남기에게 152,030,000원이 배당되고, 보증금 부족분 970,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·도시형 생활주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제4층 제401호이며 외벽은 외장석재 붙임, 창호는 샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 세로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)·가축사육제한구역·절대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부·갑상 위반건축물로 등재됐다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허남기 인수액 확인. 신건 155,000,000원 기준 예상 배당은 152,030,000원, 부족분 970,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
- 김종건 배당순위·잔액 확인. 보증금 152,500,000원, 전입 2021.03.12, 확정 2021.02.22의 대항력·우선변제권자로 기재돼 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 낙찰가 124,000,000원이어도 허남기 인수액 31,536,000원을 합치면 최소 실질취득은 155,536,000원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 낙찰가 99,200,000원에 허남기 인수액 55,985,600원을 더하면 최소 실질취득은 155,185,600원입니다.
- 허남기 관계 확인. 허남기는 가압류 채권자와 임차권자가 동일하고, 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있어 계약관계 원본 확인이 필요합니다.
- 후순위 방정환. 전입일 2024.06.14로 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 조세 압류 확인. 당해세가 실제로 선순위 차감되면 임차인 배당 부족과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용·시정명령·이행강제금·대출 및 매도 시 영향 여부를 관할 관청과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담이 같이 내려가지는 않는다”
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 매각으로 지워진다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 매수인 위험은 그보다 앞선 허남기·김종건의 대항력 임차권에 있습니다. 현재 신건에서는 허남기 보증금 중 970,000원이 매수인 인수로 계산되고, 1회·2회 유찰에서는 인수액이 각각 31,536,000원, 55,985,600원으로 커집니다. 그래서 낙찰가가 124,000,000원 또는 99,200,000원으로 내려가더라도 허남기 기준 최소 실질취득은 각각 155,536,000원, 155,185,600원으로 거의 같은 수준에 머뭅니다.
더 중요한 문제는 김종건 보증금 152,500,000원입니다. 김종건 역시 말소기준보다 전입이 빠르고 대항력·우선변제권이 있으므로 실제 배당 후 남는 보증금이 있다면 추가 인수 문제가 생길 수 있습니다. 여기에 조세 압류와 위반건축물 등재까지 겹쳐 있어, 이 물건은 최저가가 낮아지는 것만으로 안전해지는 경매가 아닙니다. 최종 배당순위와 두 선순위 임차인의 보증금 처리 결과가 입찰 판단의 출발점입니다.
