수원지방법원 2025타경58894. 용인시 기흥구 보정동 웰빙프라자 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(고시원)이고, 매각물건명세서 비고에는 301호가 6개호로 분할하여 사용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김경자·김지영·김지희 3명의 공유이고, 2024.12.11 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.05.12 소유권이전이 이뤄졌습니다.
권리구조의 핵심은 2025.06.23 설정된 신한은행 근저당권 828,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이 근저당 이후의 신한은행 근저당 168,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 먼저 존재한 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 특히 이호순의 주택임차권과 이나래의 선행 전입이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58894 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1323-2 웰빙프라자 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(고시원) · 6개호 분할 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 · 사용승인 2004.12.23 |
| 소유자 | 김경자 100000분의 38885 · 김지영 100000분의 22230 · 김지희 100000분의 38885 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이호순 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 먼저다
말소기준권리는 2025.06.23 신한은행 근저당권 828,000,000원입니다. 그런데 이보다 앞선 2025.03.13 이호순 명의의 주택임차권등기가 있고, 그 임차권은 임대차계약일 2023.02.23, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2023.02.27로 기재돼 있습니다. 보증금은 60,000,000원입니다.
현재 432,000,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 이호순에게 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 따라서 이 임차권 때문에 남는 미배당 보증금은 현재 가정상 없습니다. 다만 이는 어디까지나 해당 매각가와 배당순서를 전제로 한 결과입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 5명
| 성명 | 표시 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은수 | 301호 · 주거 | 2026.04.30 확정일자 2021.12.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| CHI JASON K | 301호 | 2026.04.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 황석하 | 303호 · 주거 | 2025.07.03 | 10,000,000원 월 420,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이나래 | 307호 | 2021.12.10 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.27 확정일자 2023.02.27 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 배당표상 0원 |
박은수·CHI JASON K·황석하는 전입일이 2025.06.23 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이나래는 전입이 더 빠르므로 별도 확인이 필요합니다. 이호순은 등기된 임차권자로 보증금 60,000,000원과 확정일자가 확인되고 배당요구도 이뤄졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 임차인 이호순 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 · 을구 12번 | 828,000,000원 | 365,280,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 · 을구 15번 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이호순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,720,000원과 이호순 보증금 60,000,000원이 먼저 반영되고, 남은 365,280,000원이 신한은행 을구 12번 근저당에 배당됩니다. 배당표상 채권 미배당액은 690,720,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 432,000,000원 | 365,280,000원 | 690,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 345,600,000원 | 279,961,600원 | 776,038,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 276,480,000원 | 211,809,280원 | 844,190,720원 | 0원 |
각 회차 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 이 수치는 현재 배당모형에 반영된 권리만을 기준으로 합니다. 보증금이 확인되지 않은 이나래의 임대차가 실제 대항력을 갖고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 별도로 승계될 수 있으므로, 유찰로 매각가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 확정되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 보정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 3층 301호는 근린생활시설인 고시원으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 6개호로 분할 사용 중입니다.
- 제시외 건물. 301호 테라스에 샌드위치판넬조 용도미상의 제시외 건물이 존재하고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 440.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(죽전택지)·성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이나래 임대차 원본 확인. 2021.12.10 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 승계금액을 판단할 수 있습니다.
- 고시원 6개호 점유 확인. 301호 내부가 6개호로 분할 사용 중인 만큼 각 점유자의 계약관계와 실제 사용구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 이호순 권리관계 확인. 임차권자와 경매채권자가 동일하므로 임대차보증금 채권과 강제경매 청구의 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 301호 테라스의 샌드위치판넬조 제시외 건물이 매각에 포함되는 상태와 이용현황을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 배당표의 0원 인수만으로 판단 금지. 이호순 보증금은 전액 배당되지만, 이나래의 보증금이 미상이라 실제 승계위험은 아직 닫히지 않았습니다.
- 실거래 별도 검증. 감정가와 최저가가 모두 432,000,000원이므로 주변 근린생활시설·고시원 거래 및 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 위험 0”은 다르다
이 사건의 현재 배당모형만 보면 이호순 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행 근저당권과 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 결론을 그대로 ‘권리 깨끗’으로 바꾸면 안 됩니다.
말소기준권리보다 빠른 2021.12.10 전입자 이나래의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남아 있고, 301호 자체도 근린생활시설 고시원으로 6개호 분할 사용 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 432,000,000원 자체보다 선순위 미상임차관계와 다수 점유를 얼마만큼 원본으로 해소하느냐에 있습니다. 배당표상 인수 0원은 확인된 권리의 계산 결과이고, 실제 승계위험의 최종 답은 아직 열려 있습니다.
