수원지방법원 2025타경59083. 화성시 청계동 ‘동탄역시범한화꿈에그린프레스티지’ 1414동 30,31층 3004호 아파트입니다. 감정가는 1,813,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2016.02.05. 농협은행주식회사 근저당권 699,240,000원이며, 그 뒤에 설정된 대신저축은행·에스비아이저축은행 근저당과 근로복지공단·고려에너지 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 단순하지만 이 사건에는 등기부 밖의 변수가 하나 큽니다. 2026.09.07. 주식회사 한강건설이 인테리어 공사비 953,000,000원을 이유로 유치권신고서를 제출했습니다. 현재 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 유치권이 실제로 성립한다면 배당표에 표시된 ‘매수인 인수 0원’과 별개로 점유·인도 및 채권 해결 문제가 발생할 수 있으므로, 신고액을 곧바로 확정 인수액으로 볼 수도, 반대로 아무 부담이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 청계동 520 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 1414동 30,31층3004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 건축물현황도상 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 31층 건물 내 제30층, 제31층 제3004호 |
| 소유자 | 김준식 · 거래가액 725,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,813,000,000원 / 1,813,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사대신저축은행 · 청구금액 401,783,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 · 1,817세대 · 사용승인 2015.09.25. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준은 2016.02.05. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 대신저축은행 근저당 480,000,000원, 에스비아이저축은행 근저당 474,000,000원, 근로복지공단 가압류 33,713,600원, 고려에너지 가압류 21,299,182원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 임차인으로 특정된 신고 내역은 확인되지 않지만, 현장조사 당시 폐문부재였다는 감정 내용도 있으므로 점유 주체를 별도로 확인하는 것이 필요합니다. 특히 유치권은 점유와 연결되는 권리인 만큼 현재 점유상태 확인이 이 사건에서는 일반적인 아파트 경매보다 중요합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 1,813,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 1,813,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 1,450,400,000원, 2회 유찰 시에는 1,160,320,000원입니다. 다만 이 사건은 유치권 신고의 성립 여부에 따라 실질 부담이 달라질 수 있어, 최저가 하락 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,813,000,000원 | 0원 | 84,217,218원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,450,400,000원 | 274,756,782원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,160,320,000원 | 561,935,982원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,813,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,530,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 699,240,000원 | 699,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 474,000,000원 | 474,000,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 33,713,600원 | 33,713,600원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 고려에너지 | 21,299,182원 | 21,299,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,217,218원 |
현재 최저가 1,813,000,000원 가정 시 배당 시뮬레이션에서는 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 84,217,218원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한강건설 유치권 신고 역시 위 배당표의 인수액과는 별도 쟁점입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 청계동 소재 청계중학교 남측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교·리베라CC 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 동탄역 및 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 1,817세대, 사용승인일은 2015.09.25.입니다.
- 용도·구조. 건축물현황도상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구이며 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 공시지가. 3,500,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 한강건설의 953,000,000원 인테리어 공사비가 실제로 존재하는지 공사계약서·세금계산서·기성내역·지급내역을 확인하세요.
- 점유 확인. 유치권 성립에는 점유가 핵심이므로 3004호의 현재 점유자, 점유 개시시점, 점유의 계속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사 대상 확인. 신고된 공사비가 이 경매목적물 자체에 관해 발생한 채권인지, 목적물과 채권 사이의 관련성을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 거주·점유 관계를 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 1,813,000,000원, 1회 유찰 1,450,400,000원, 2회 유찰 1,160,320,000원의 시나리오를 유치권 검증 결과와 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권신고서 및 관련 증빙을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 물건은 등기부 기준으로는 구조가 명확합니다. 2016.02.05. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 사건의 중심에는 주식회사 한강건설의 953,000,000원 유치권 신고가 있습니다. 그 성립 여부가 불분명하므로, 이 신고가 실제 유효한지 확인되기 전까지는 신건 최저가 1,813,000,000원만으로 실질취득비용과 권리안전성을 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리가 아니라 유치권의 실체와 점유관계 검증입니다.
