수원지방법원 2025타경59394. 수원시 권선구 구운동 다온빌 나동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오명순이고, 2022.03.04. 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 일반 근저당이 아니라 허세형의 주택임차권입니다. 임차보증금은 225,000,000원, 점유개시일은 2022.02.28., 주민등록일은 2022.03.02.이며, 확정일자는 2022.02.09.입니다.
말소기준권리는 2024.05.01. 주식회사국민행복기금의 가압류입니다. 허세형의 전입은 그보다 약 2년 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 원래 계산대로라면 신건 매각가 190,000,000원에서 집행비용 3,460,000원을 빼고 임차인에게 186,540,000원이 배당되어 38,460,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약이 있어 그 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 496-3 다온빌 나동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 구운로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 내 4층 401호 |
| 소유자 | 오명순 (2022.03.04. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,866,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
과거 농협은행 근저당 150,000,000원과 신한은행 근저당 135,300,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.05.01. 주식회사국민행복기금의 가압류 14,312,781원입니다. 그보다 앞선 2022.03.02. 전입을 갖춘 허세형의 임차권은 말소기준권리 이전 권리라 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 보증금 2.25억, 그러나 실질 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허세형 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.02. 확정 2022.02.09. 배당요구 2024.03.07. | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
신건 매각가 190,000,000원 기준 배당 계산에서는 집행비용 3,460,000원 이후 임차인에게 186,540,000원이 돌아가므로 38,460,000원이 미배당됩니다. 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이라 확약이 없다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 1회 유찰 시 계산상 인수액은 75,928,000원, 2회 유찰 시에는 105,902,400원으로 늘어납니다.
다만 이 사건에서는 위 확약이 허세형 임차권에 적용되므로, 그 계산상 부족분을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 190,000,000원, 실질 인수는 0원입니다. 이 결론은 확약서의 효력 및 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하는 것이 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 허세형 보증금 | 225,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,312,781원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,200,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,866,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 허세형 보증금 부족분은 38,460,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 실제 배당은 집행비용 및 기타 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구운중학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에서 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 10~12미터 구운로, 북측으로 폭 5~6미터 구운중로32번길에 접합니다.
- 설비. 난방·위생·승강기·급배수시설이 되어 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구운지구)이며, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역·비행안전제2구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)으로 기재되어 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도에는 다세대주택이 포함됩니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.07. 및 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 허세형 임차권의 계산상 부족분은 현재 회차 38,460,000원이지만 확약 적용으로 실질 0원으로 보는 구조이므로, 말소 동의 조건이 실제 매각절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 별도 조사. 최근 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 최저가 190,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 권리. 국민행복기금 가압류 14,312,781원, 서민금융진흥원 가압류 7,200,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 단순 계산하면 위험도가 높아 보입니다. 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 신건 매각가 190,000,000원에서는 38,460,000원이 미배당되기 때문입니다. 유찰될수록 그 계산상 부족분도 커집니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 두 차례 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약이 예정대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “보증금 2.25억을 떠안느냐”가 아니라 확약서의 적용을 원본에서 최종 확인한 뒤, 190,000,000원의 가격 자체가 적정한지를 별도로 검증하는 것입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만 최근 거래 시세 근거가 없어 가격의 싸고 비쌈까지 단정할 수는 없습니다.
