수원지방법원 2025타경59496. 화성시 반월동 신영통현대아파트 108동 501호 아파트입니다. 소유자는 이경화로, 2019년 7월 29일 매매를 원인으로 2019년 10월 29일 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 12월 5일 화성시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리 자체가 아니라 김판의 임차권입니다. 을구 16번 주택임차권은 2025년 7월 30일 등기됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일이 2015년 9월 15일·2017년 11월 17일·2019년 11월 4일, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2015년 11월 20일로 기재돼 있습니다. 확정일자는 2015년 10월 23일, 2017년 11월 10일, 2019년 11월 4일로 기재되어 있고 현재 보증금은 250,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 108동 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 18층 건물 내 501호 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 이경화 (2019.10.29. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김판 / 259,756,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 신영통현대1차 · 896세대 · 2001.10.12 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권 승계가 더 중요하다
말소기준은 2022.12.05 화성시 압류입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류, 2024년 주택도시보증공사 가압류 515,000,000원, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김판의 주택임차권에는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있어 단순한 “후순위 등기니까 소멸”로 끝내면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김판 | 별지 부동산 표시와 같음 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항 가능 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
김판은 배당요구를 했고 접수일은 2025.07.30입니다. 등기된 임차보증금은 250,000,000원이며, 2019년 11월 4일 기존 270,000,000원에서 20,000,000원이 감액된 내용도 등기에 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 515,000,000원 | 501,510,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김판 | 259,756,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 774,756,869원 중 예상 배당액은 501,510,000원, 미배당은 273,246,869원입니다. 현재 배당표상 김판의 임차보증금 250,000,000원은 별도 배당액으로 계상되어 있지 않으므로, 매각물건명세서의 인수 문구에 따라 임차보증금 미배당 잔액은 매수인 승계 위험으로 별도 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — ‘509,000,000원짜리 물건’으로 보면 위험하다
이 사건에서는 동일 평형의 최신 실거래 가격으로 확인되는 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 최저가 509,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 낙찰대금 + 실제 승계하는 임차보증금 잔액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 보증금 전액 미배당 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 509,000,000원 | 273,246,869원 | 759,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 407,200,000원 | 374,028,869원 | 657,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 325,760,000원 | 454,357,509원 | 575,760,000원 |
보증금 250,000,000원이 전액 미배당이라는 보수적 가정에서는 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 각각 759,000,000원, 657,200,000원, 575,760,000원입니다. 즉 유찰가격만 보고 할인폭을 평가하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반월동 동학초등학교 북측 인근이며, 주변은 유사형 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성, 버스정류장 위치와 운행빈도를 종합하면 교통상황은 보통인 편입니다.
- 규모. 신영통현대1차는 896세대이며 준공일은 2001.10.12입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,548,000원입니다.
- 규제. 소하천구역, 성장관리권역, 비행안전제6구역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철골트러스지붕 18층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 김판 보증금 250,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 가장 먼저 확정해야 합니다.
- 명세서 인수 문구 재확인. “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 핵심입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 김판이 경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계를 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류 확인. 청구금액 515,000,000원, 예상배당 501,510,000원으로 매각대금 대부분을 소진합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 회차에서는 임차보증금 전액 미배당 시 실질취득 부담이 최대 759,000,000원입니다.
- 명도·점유 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 원본과 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘미배당 임차보증금’이다
등기상 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건을 권리가 깨끗한 물건으로 분류할 수는 없습니다. 김판의 보증금은 250,000,000원이고, 매각물건명세서에는 매수인 대항 가능성과 미배당 잔액 승계가 명시돼 있습니다. 현재 배당구조에서는 매각대금 509,000,000원이 집행비용과 주택도시보증공사 배당으로 소진되므로, 임차보증금의 실제 배당 여부를 확인하기 전에는 최저가 509,000,000원을 실질 취득가격으로 볼 수 없습니다. 보수적으로 보증금 전액이 남는다면 현재 회차의 실질취득 부담은 최대 759,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금의 배당·승계 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
