수원지방법원 2025타경59595. 화성시 안녕동 우미린센트포레1단지 105동 9층 903호 아파트입니다. 공부상 용도와 현황 모두 아파트이고, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 9층 단위세대입니다. 소유권은 정민규·강희지가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
가격은 신건이라 감정가 485,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않아 현재 가격이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 1차 검토 포인트는 가격 우위보다 등기 흐름과 점유·임대관계 원본 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 안녕동 화성태안3지구비-1블록 우미린센트포레1단지 105동 9층903호 |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 병점구 안녕동 245 우미린센트포레1단지 제105동 · 도로명 경기도 화성시 병점구 장조4로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공부상 용도 및 현황 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호 |
| 소유자 | 강희지 2분의 1 · 정민규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 445,612,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 등기 연결관계는 확인
계산상 말소기준은 2024.12.04 웰컴저축은행 주식회사 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 한편 2023.06.09 설정된 농협은행주식회사 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되고, 2025.08.27에는 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 상세한 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 점유자·전입세대·매각물건명세서 확인 없이 임차 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 4.85억
현재 회차는 감정가 100%인 485,000,000원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 388,000,000원, 2회 유찰 시 310,400,000원으로 계산돼 있습니다. 세 회차 모두 예상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 485,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 388,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 310,400,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 27,905,022원 | 27,905,022원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,579,091원 | 10,579,091원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,265,887원 |
예상배당표상 채권 총액 38,484,113원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 439,265,887원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안녕초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설 및 정조효공원이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 일반버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 24m 내외의 포장도로에 가각으로 접한 중로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(태안3지구)이며, 비행안전제6구역·성장관리권역·택지개발지구 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으므로 매각기일 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 상세 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·매각물건명세서를 재확인하세요.
- 강희지 지분 파산선고 확인. 2025.09.03 등기된 파산선고가 매각절차와 소유권 이전에 어떻게 반영되는지 경매기록에서 확인하세요.
- 근저당 원본대조. 2023.06.09 농협은행주식회사 근저당은 이미 말소로 표시되고, 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 원본 등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권 청구액 445,612,279원과 예상배당표의 신청채권자 배당액 0원 사이의 관계를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교 근거가 없으므로 485,000,000원을 기준으로 주변 동일·유사 단지 실거래와 호가를 별도 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로 2026.09.29 매각기일 현재 규제 상태를 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘등기 연결관계 확인’
수치만 보면 단순합니다. 신건 최저가 485,000,000원, 예상 인수액 0원, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 미배당액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 공동소유자 강희지 지분의 파산선고, 이미 말소로 표시된 농협은행 근저당, 이후 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전, 그리고 445,612,279원의 경매 청구가 한 사건 안에 함께 나타납니다.
따라서 결론은 “인수액 계산은 0원이지만, 등기·채권관계 원본 대조를 끝내기 전에는 단순 안전형으로 단정하지 않는다”입니다. 가격 또한 실거래 비교 근거가 없으므로 신건 485,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
