수원지방법원 2025타경59680. 화성시 반송동 트라이엄프 동탄 10층 1016호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.02.01. 주택임차권등기입니다. 임차권자 최인석은 임대차계약일자 2023.01.06., 확정일자 2023.01.07., 전입·점유개시 2023.01.30.이고 보증금은 144,000,000원입니다. 2025.12.30. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차권에 적용되므로, 배당표상 부족액이 남더라도 매수인에게 전가되는 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 10층1016호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용형태 재확인 |
| 층 / 건물구조 | 지상 20층 건물 내 10층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 지혜영 · 2020.09.14. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.30. 강제경매개시결정입니다. 임차권자 최인석의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.01.에 등기되었고, 전입 2023.01.30.·확정일자 2023.01.07.을 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최인석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계·확약 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차권 사건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 실제로 이 사건의 룰상 계산은 현재 회차 21,550,000원, 1회 유찰 시 46,200,000원, 2회 유찰 시 65,840,000원의 인수액을 산출합니다.
다만 이번 사건은 2026.06.01. 확약으로 그 인수부담이 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 125,000,000원으로 보고, 1회 유찰 시에는 100,000,000원, 2회 유찰 시에는 80,000,000원이 실질취득 기준이 됩니다. 감정가나 최저가만 보고 대항력 보증금 144,000,000원을 별도로 더하는 것은 확약 효과를 반영하지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 125,000,000원 | 21,550,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 | 46,200,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 | 65,840,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 최인석 보증금 | 144,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 21,550,000원이 발생합니다. 다만 해당 부족분은 2026.06.01. 확약으로 매수인에 대한 반환청구권이 포기되는 구조이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 반송동 화성시미디어센터 서측 인근. 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 10층 1016호이며 전기·난방·위생·소화·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔). 실제 이용 형태의 주거용 사용 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 6,424,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 당사자와 적용 범위를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약이 실제 매각·배당 과정에서 예정대로 적용되어 최인석 임차권등기가 말소되는지 확인하세요.
- 실제 이용형태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 임차권등기의 주거 사용 사이에 차이가 있으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 임차보증금 예상배당은 122,450,000원, 룰상 부족분은 21,550,000원이나 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 압류 확인. 2026.03.23. 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 판단. 시세 대비 저렴 여부를 단정하지 말고 별도의 실거래·현장 가격 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 사건만 등기부 순서로 보면 보증금 144,000,000원의 대항력 있는 임차권이 2025.12.30. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수형에 해당합니다. 신건 125,000,000원에서는 룰상 21,550,000원, 1회 유찰 시 46,200,000원, 2회 유찰 시 65,840,000원의 보증금 부족분이 남습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약으로 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 매수인 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 125,000,000원입니다. 남는 핵심 확인사항은 확약의 원본·적용 여부와 오피스텔의 실제 이용형태입니다. 가격 자체의 시세 경쟁력은 별도의 실거래 확인 없이 단정하지 않는 것이 안전합니다.
