수원지방법원 2025타경59683. 병점동 ‘병점 임광 그대가’ 102동 4층 403호 아파트입니다. 현재 소유자는 김애기이며, 2020.05.19. 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 기준 핵심 권리는 2022.06.24. 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 500,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.30. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 흐름을 보면 과거 하나은행 계열 근저당권들과 세무서 압류는 이미 말소됐습니다. 임차인은 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 603,826,627원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 500,000,000원입니다. 현재 최저가 360,000,000원으로는 집행비용을 제외한 354,160,000원만 근저당권자에게 배당돼 145,840,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 868 병점 임광 그대가 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김애기 (2020.05.19. 소유권이전 · 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구수산업협동조합 / 603,826,627원 |
| 말소기준 | 2022.06.24. 을구 7번 근저당권 · 강구수산업협동조합 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 발생하지 않습니다. 현재 말소기준은 2022.06.24. 강구수산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 2025.12.30. 임의경매개시결정이 이어집니다. 과거 하나은행 및 한국주택금융공사 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2021년·2023년 압류도 각각 해제·말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 360,000,000원, 시세 단정은 금물
이 물건은 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 360,000,000원입니다. 단지 정보는 병점임광그대가, 316세대, 2007.05.18. 준공으로 확인됩니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단에 직접 사용할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 145,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 216,832,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 273,625,600원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 근저당권자의 미배당액은 145,840,000원 → 216,832,000원 → 273,625,600원으로 증가합니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰의 의미는 ‘인수액 감소’가 아니라 입찰가격 자체가 내려가는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 500,000,000원 | 354,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,840,000원을 제외한 354,160,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 500,000,000원 기준 미배당은 145,840,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 송화초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 403호. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 북측 10m∼12m, 동측 8m∼10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·제한. 준주거지역이며 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.∼2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,787,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 병점임광그대가 316세대, 2007.05.18. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 360,000,000원이 감정가 100%인 신건이므로, 동일 단지·유사 면적의 최신 거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.24. 강구수산업협동조합 근저당권이 현재 말소기준으로 분석됩니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리변동 여부를 대조해야 합니다.
- 임차·점유 현황 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 실제 인도 과정에 대비해 현황조사와 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 채권자의 큰 미배당은 매수인 인수금과 같은 개념이 아닙니다. 이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비 확인. 공동주택인 만큼 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 예상 인수액 0원, 현재 말소기준은 2022년 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 신건 360,000,000원에서는 집행비용을 뺀 354,160,000원이 근저당권자에게 배당되고 145,840,000원이 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 싸거나 비싸다고 결론낼 수 없고, 최신 거래를 통한 시세 검증이 선행돼야 합니다. 이 사건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 ‘360,000,000원이라는 신건 가격을 시장이 어떻게 평가할 것인가’입니다.
