수원지방법원 2026타경50378. 수원 영통동 ‘영통아이파크’ 이스트윙동 601호 아파트입니다. 현재 소유자는 정지원이며, 2015.05.19 매매를 원인으로 2015.07.22 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 280,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.01.06 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부의 채권최고액 26,000,000원 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 강신민은 2021.10.13 임대차계약, 2021.10.22 확정일자, 2021.11.30 전입·점유개시로 확인되며 보증금은 500,000,000원입니다. 따라서 원래라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.29 대항력 포기 취지의 확약서를 제출해 그 잔존 보증금의 실질 인수위험이 해소된 점이 가장 중요한 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1153 영통아이파크 이스트윙동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9985㎡ · 28층 건물 중 6층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정지원 · 2015.07.22 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 476,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 550,730,762원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.06 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.01.06 근저당권이지만, 임차인 강신민의 전입·점유개시는 2021.11.30으로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023.12.20에 이뤄졌더라도 임차인의 대항력 판단 기준은 이미 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신민 | 500,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.10.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 신청채권자이면서 주택임차권자 승계인으로 기재된 것으로, 보증금 500,000,000원과 별개의 임차보증금을 하나 더 합산하는 구조가 아닙니다.
* 배당표 자체의 원자료상 신건 매각가 476,000,000원에서는 임차인 미배당액 31,160,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 위 확약을 적용하면 그 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 입찰 전 확약서 원본과 승계·말소 조건은 반드시 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 후 실질취득도 최근 평균보다 높다
영통아이파크 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 453,875,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 476,000,000원은 이 평균의 104.9%입니다. 최신 거래는 2026.07 510,000,000원으로 최저가보다 높지만, 최근 12개월 전체 평균을 기준으로 보면 현재 신건은 평균 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 24 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 22 | 472,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 28 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 6 | 437,500,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 27 | 472,500,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 24 | 472,500,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 25 | 447,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 453,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,160,000원 |
| 1. 임차인 강신민 보증금 | 500,000,000원 | 468,840,000원 |
| 2. 티포스코퍼레이션대부 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 아이파크아파트입주자대표회의 가압류 | 2,745,750원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 550,730,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산에서는 집행비용 7,160,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 468,840,000원이 배당돼 보증금 부족분 31,160,000원이 발생합니다. 그러나 2026.04.29 확약을 적용하면 이 부족분의 실질 매수인 부담은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 476,000,000원 | 31,160,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 380,800,000원 | 125,331,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 304,640,000원 | 200,424,960원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형으로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 그러나 제출된 확약을 그대로 적용하면 해당 임차보증금의 잔존 반환청구권이 포기되므로 유찰가 하락이 실질취득액 하락으로 연결되는 구조가 됩니다. 이 차이는 입찰 전 확약서의 유효성과 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 하는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황곡초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층 601호이며 위생·급배수·소화전·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,889,000원/㎡, 토지면적 6,220.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 영통아이파크는 212세대, 2006.07.28 준공이며 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.29 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 주체를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 등기상 강신민의 임차권은 보증금 500,000,000원으로 남아 있으므로 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 평균 453,875,000원의 104.9%입니다. 신건 자체에 평균 대비 할인은 없습니다.
- 미납관리비. 매각물건명세서에는 미납관리비에 대한 배당요구신청이 있고, 아이파크아파트입주자대표회의의 가압류 청구금액은 2,745,750원입니다.
- 압류·후순위 권리. 수원시 압류와 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸 예정이지만 당해세 등 실제 배당 우선순위는 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약, 권리보다 현재 가격”
표면만 보면 보증금 500,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 사건입니다. 실제 배당계산도 신건에서 31,160,000원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026.04.29 제출한 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어, 정확도 규칙상 그 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 476,000,000원입니다. 문제는 그 가격이 최근 12개월 실거래 평균 453,875,000원의 104.9%라는 점입니다. 최신 거래 510,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 만큼, 신건을 시세보다 싸다고 보기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 인수”도, “확약이 있으니 무조건 안전”도 아닙니다. 확약의 실제 적용·말소 조건을 원본으로 확인하고, 그 다음 최근 시세와 현재 입찰가를 비교하는 것이 순서입니다.
