수원지방법원 2026타경50755. 용인시 처인구 김량장동 다인캐슬 1동 2층 201호, 전용 66.94㎡의 도시형생활주택(다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 후순위 가압류 자체가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 김태연의 보증금 265,000,000원 임차권입니다. 김태연은 2022.04.29. 확정일자를 받고 2022.05.30. 전입·점유를 시작해 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
현재 268,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,552,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 263,448,000원이 배당되어 계산상 1,552,000원이 남습니다. 원칙만 보면 이 부족분은 대항력에 의해 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 배당금으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-31 다인캐슬 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대) · 전용 66.94㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김병호 · 2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,501,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태연 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.05.30 | 2022.04.29 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 해소 |
김태연의 전입일은 2022.05.30.로, 말소기준으로 제시된 2023.04.17. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 후순위 소멸권리처럼 단순 처리할 수 없고, 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 해당 임차권에 대해 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어 그 임차인의 미배당액은 실질 0원으로 처리합니다.
그 뒤의 2023.04.17. 서민금융진흥원 가압류, 2023.11.08. 근로복지공단 가압류, 2025.09.29. 용인시 압류, 2026.02.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 영동농업협동조합·우리은행·하나은행·용인농업협동조합·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.68억도 최근 거래보다 높다
다인캐슬은 총 16세대, 준공일은 2013.06.12.입니다. 비교 가능한 전용 66.94㎡ 거래는 3건이며 모두 2022년 6~7월 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 66.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 66.94㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 66.94㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 263,333,333원 |
거래 범위는 260,000,000원~265,000,000원, 평균은 263,333,333원입니다. 현재 최저가 268,000,000원은 이 평균의 101.8%로 평균보다 4,666,667원 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 확약에 따라 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 결국 268,000,000원이고, 이 기준으로 봐도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 김태연 보증금 | 265,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,624,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 5,461,268원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,501,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 1,552,000원입니다. 다만 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 268,000,000원 | 1,552,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 54,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 96,681,280원 | 0원 |
이 사건에서 특히 중요한 부분입니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 배당표상 인수액이 커집니다. 그러나 제출된 확약은 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 김태연 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 실질취득액 자체도 매각가와 함께 내려가는 구조로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,167,000원/㎡, 토지면적 704.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 다인캐슬은 16세대이며 제공된 동일면적 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용대상과 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당표상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 계산상 부족분 1,552,000원이 발생하지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 268,000,000원은 거래 평균 263,333,333원과 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다.
- 거래시점 확인. 비교 거래 3건의 시점은 2022.06~2022.07이므로 입찰 전 최근 거래 존재 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·세금 확인. 등기부상 용인시 압류가 존재하므로 배당·말소 관계와 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘101.8%’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 기준 배당 계산만 하면 1,552,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 부족분은 더 커집니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약서가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 김태연 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 확약 적용 후 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 268,000,000원인데, 제공된 동일면적 거래 평균은 263,333,333원, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 즉 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 낮지 않습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 정리됐지만, 신건 가격에는 아직 할인 메리트가 확인되지 않는 사건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
