🏷 318,000,000원 🧾 인수 0원 📉 미배당 87,634,808원
인천지방법원 2025타경513313. 연수동 태산아파트 101동 5층 505호입니다. 현재 소유자는 이진경이며, 2023.05.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 321,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 롯데카드·케이비국민카드·인천신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매수인이 떠안는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 낙찰가 318,000,000원에 인수 0원을 더한 318,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 인수액은 0원, 2회 유찰 시에도 0원으로 계산되어 낙찰가 자체가 실질취득의 중심이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513313 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 576 태산아파트 101동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층내 5층 505호 |
| 소유자 | 이진경 · 2023.05.26 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 305,595,943원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.26 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 321,200,000원이고 채무자는 이진경입니다. 이후 2024.12.24 롯데카드 가압류 34,494,630원, 2025.01.06 케이비국민카드 가압류 34,271,522원, 2025.02.07 인천신용보증재단 가압류 10,416,656원이 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2025.10.22에는 유케이제십일차유동화전문 유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐고, 등기에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 신건 가격 구조 — 인수액보다 배당 부족이 크다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 318,000,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 5,252,000원을 먼저 반영하면, 국민은행 근저당권에는 312,748,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 321,200,000원 전액에도 미치지 못하기 때문에 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 318,000,000원 | 312,748,000원 | 87,634,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 254,400,000원 | 250,038,400원 | 150,344,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 203,520,000원 | 199,870,720원 | 200,512,088원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 318,000,000원에서 254,400,000원, 203,520,000원으로 내려가고 채권자 미배당은 각각 87,634,808원, 150,344,408원, 200,512,088원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 321,200,000원 | 312,748,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 34,494,630원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 34,271,522원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,416,656원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 400,382,808원 중 312,748,000원이 배당되고 87,634,808원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 교부액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 문남초등학교 동측 인근이며, 주위에는 동류형 아파트와 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 5층 505호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄 새시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 광평수 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.26 을구 11번 국민은행 근저당권이 기준입니다. 이후 롯데카드·케이비국민카드·인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수액 확인. 신건 318,000,000원, 1회 유찰 254,400,000원, 2회 유찰 203,520,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·현장 방문을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권자 미배당 87,634,808원이 발생하지만, 이 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
- 가격 대조. 감정가·최저가는 318,000,000원입니다. 입찰가 결정 전 동일 단지·유사 면적의 실거래와 현장 시세를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.26 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 세 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 신건 318,000,000원에서도 전체 채권 기준 미배당이 87,634,808원 발생할 정도로 담보·가압류 채권 규모가 매각대금을 웃돕니다. 이는 매수인 인수와는 별개의 문제입니다. 입찰자 입장에서는 실제 점유관계 확인과 함께 318,000,000원의 가격이 적정한지를 동일 단지 실거래와 직접 대조하는 과정이 최종 판단의 핵심입니다.
