수원지방법원 2026타경52066. 화성시 향남읍 화성라일플로리스3차 10층 비1046호, 감정 이용상태는 원룸형 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에서 뒤에 보이는 임차권등기 날짜가 아니라, 그 등기에 적힌 계약·점유·주민등록 시점입니다. 이창륜의 임대차계약은 2021.08.15, 확정일자는 2021.08.17, 점유개시와 주민등록은 2021.09.17로 기재되어 있습니다. 반면 경매 권리분석의 말소기준은 2023.06.26 서민금융진흥원 가압류입니다. 시간 순서만 보면 임차인이 먼저입니다.
그래서 확약서가 없었다면 단순히 “최저가 4,900만원짜리 오피스텔”로 보면 안 되는 물건입니다. 보증금 7,500만원이 최저가를 초과하는 선행 대항력 임차권은 낙찰가가 내려갈수록 잔존 보증금 인수 문제가 따라붙는 구조이기 때문입니다. 그러나 이 사건은 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 이창륜 임차권에 대해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경52066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 1410-2 화성라일플로리스3차 10층 비1046호 도로명: 경기도 화성시 만세구 향남읍 발안공단로2길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸형 · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상19층 중 10층 |
| 소유자 | 정민우 (2021.09.29 매매 · 거래가 75,000,000원 · 2021.10.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권이지만 확약으로 인수 0원
과거 2017.02.06 우리은행 근저당권 58,800,000원이 설정됐지만 2021.09.17 해지·말소되어 현재 권리분석의 말소기준은 아닙니다. 현 말소기준은 2023.06.26 서민금융진흥원 가압류 13,048,467원입니다. 이후 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이창륜 임차권은 등기 접수 자체는 2023.08.17이지만, 등기 내용에 적힌 임대차계약일자 2021.08.15, 확정일자 2021.08.17, 주민등록·점유개시 2021.09.17이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기만 매각으로 지워진다고 해서 잔존 보증금 문제까지 자동으로 사라진다고 보면 안 됩니다. 이 사건에서 그 위험을 실제로 끊는 근거가 2026.09.02 주택도시보증공사 확약서입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창륜 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 계약 2021.08.15 확정 2021.08.17 주민등록·점유 2021.09.17 배당요구 2023.08.17 | 선행 말소기준보다 앞선 점유·주민등록 | 배당요구 有 확정일자 기재 | 실질 0원 2026.09.02 확약 |
② 가격 판단 — 신건 4,900만원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
등기 이력에는 과거 매매가가 두 차례 확인됩니다. 2016.12.02 홍미자 취득 거래가 76,885,000원, 2021.09.29 정민우 취득 거래가 75,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 49,000,000원입니다.
| 구분 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 과거 매매 | 2016.12.02 · 홍미자 취득 | 76,885,000원 |
| 과거 매매 | 2021.09.29 · 정민우 취득 | 75,000,000원 |
| 현재 경매 | 감정가 | 49,000,000원 |
| 현재 경매 | 신건 최저매각가 · 2026.09.29 | 49,000,000원 |
하지만 2016년과 2021년의 소유권 취득가는 현재 시점의 최근 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 과거 7,500만원대 거래보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 매력은 별도의 현재 시세 확인이 필요한 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,048,467원 | 13,048,467원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 34,669,533원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액은 88,048,467원, 예상 배당액은 47,718,000원, 미배당은 40,330,467원입니다. 주택도시보증공사의 75,000,000원 청구 중 예상배당은 34,669,533원입니다. 통상 선행 대항력 임차권이라면 이와 같은 잔존 보증금이 매수인 승계 위험으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 2026.09.02 확약으로 잔존 보증금 반환청구권을 포기해 매수인 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 원룸형 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상19층 건물의 10층 비1046호입니다.
- 입지. 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 하길체육공원 남측 인근 일반상업지역에 위치하며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·공업단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지방산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되며, 공시지가는 889,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 일반상업지역의 원룸형 오피스텔이고 주변에 공업단지가 혼재합니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 단정하기보다 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.02 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에서 비1046호와 승계 대상이 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 말소 시점과 필요한 서류가 무엇인지 최신 매각물건명세서와 사건기록으로 대조하세요.
- 현황점유 확인. 감정상 원룸형 오피스텔 이용 중이며 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 2016년 76,885,000원과 2021년 75,000,000원 매매가는 과거 거래입니다. 현재 49,000,000원이 최근 시세보다 낮은지는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·인도비용. 낙찰가와 별도로 관리비 체납, 인도협의 비용 등 현장 비용을 확인하세요.
맺으며 — “보증금 7,500만원”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 최저가 49,000,000원에 보증금 75,000,000원 임차권이 붙어 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 게다가 임차권등기 기재상 점유·주민등록 시점은 말소기준인 2023.06.26보다 앞섭니다. 이 구조에서는 원래 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.02 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이창륜 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 49,000,000원입니다. 다만 권리가 정리됐다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 이 물건의 결론은 “확약으로 권리는 정리, 가격은 별도 검증”입니다.
