인천지방법원 2025타경513573. 인천 부평구 삼산동 부평삼산엠코타운 101동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 조복희이며, 2013.12.02 거래가액 277,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.09.01 설정된 비산천주교회신용협동조합의 채권최고액 362,400,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대구가온신용협동조합 근저당권 2건, 한국캐피탈·리드코프 근저당권, 인천신용보증재단·신용보증기금 가압류와 압류 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 현재 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 감정평가서에 “이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상”이라고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 실제 점유자나 임차관계가 전혀 없다는 뜻으로 확대해석하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513573 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 494 부평삼산엠코타운 101동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 후정로 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트 용도 · 지상19층 건물 내 1층 일부 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트 경사지붕 |
| 소유자 | 조복희 · 2013.12.02 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 352,278,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.01 근저당권
현재 소유권은 조복희에게 있고, 2020.09.01 설정된 을구 9번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 을구 11·12·13·14번 근저당권과 갑구 20번 가압류, 갑구 21·23번 압류, 갑구 22번 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 을구 9번 근저당권은 2025.12.19 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 서대구신용협동조합 및 성화정 관련 질권·근질권이 설정됐으며 2026.06.12 전주성의 질권설정도 이어졌습니다. 현재 배당가정에서 산출된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 485,000,000원, 실거래 비교는 보류
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 485,000,000원인 신건입니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않아, 485,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 유찰 전 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 485,000,000원 | 80,117,203원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 388,000,000원 | 176,099,203원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 310,400,000원 | 252,612,803원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 388,000,000원, 310,400,000원으로 내려갈수록 배당받지 못하는 채권액은 각각 176,099,203원, 252,612,803원으로 증가하지만, 제공된 회차별 가정에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 비산천주교회신용협동조합 | 362,400,000원 | 362,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 대구가온신용협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 대구가온신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 56,400,000원 | 43,350,000원 |
| 6. 을구 14번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 20,800,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,267,203원 | 0원 |
| 8. 갑구 22번 가압류 · 신용보증기금 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 557,867,203원 중 477,750,000원이 배당되고 80,117,203원이 미배당되는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천삼산초등학교 서측 인근에 위치하고, 아파트단지와 빌라단지가 혼재하는 주택지대입니다. 주변에 각급 학교와 편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 약 30미터의 장제로에 접하고, 남측 약 20미터·동측 약 15미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상19층 건물 내 1층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 인접지와 등고평탄하며 부평삼산엠코타운 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산 도시개발사업지구), 도시개발구역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유상태를 함께 확인하세요.
- 가격 원본 비교. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 485,000,000원의 시장가격 대비 위치를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 동일 단지·유사 호수 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당권 후속 변동. 말소기준인 을구 9번 근저당권에는 2025.12.19 이후 근저당권 이전과 질권·근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기부의 권리자 변동을 원본으로 확인하세요.
- 배당표의 의미. 신건 가정에서도 채권자 미배당 80,117,203원이 발생하지만 제공된 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.09.01 설정된 채권최고액 362,400,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 담보권·가압류·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 485,000,000원 매각가 가정에서 채권자 미배당은 80,117,203원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가 과정의 임대관계가 미상이고 최근 실거래 비교자료가 없다는 두 가지가 신건 입찰 전에 반드시 남는 확인사항입니다. 따라서 이 물건은 등기·배당 구조는 비교적 단순하지만, 점유·임대관계와 가격 적정성 확인을 마친 뒤 판단해야 하는 신건으로 정리하는 것이 제공된 자료에 가장 충실합니다.
