인천지방법원 2025타경513645. 청라동 딜라이트타워2 5층 523호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 문중석이고 2022.04.14. 매매로 100,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 등기상 과거 하나은행 근저당 54,000,000원은 이미 말소됐고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.29. 국의 압류입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2022.06.03. 주민등록·점유개시, 2022.05.02. 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 109,000,000원으로 최저매각가 79,000,000원보다 큽니다. 다만 이 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 실제 임차인 수에는 포함하지 않으며 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 또한 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층523호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 5층 523호 |
| 임차권 범위 | 제5층 제523호 27.796㎡ 전부 |
| 소유자 | 문중석 · 2022.04.14. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,326,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 하나은행 근저당은 2020.05.04. 말소되어 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현 기준은 2023.11.29. 국의 압류이고, 한국토지주택공사 명의 임차권의 주민등록·점유개시일은 2022.06.03.으로 더 빠릅니다. 따라서 확약을 배제한 일반적인 배당 구조만 놓고 보면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 구분 | 명의 | 기준일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 점유·주민등록 2022.06.03 확정일자 2022.05.02 | 109,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 인수액 계산 — 룰상 31,822,000원, 확약 전제 실질 0원
신건 매각가 79,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,822,000원을 먼저 제외하고, 임차보증금에 77,178,000원이 배당됩니다. 보증금 109,000,000원에서 이를 빼면 31,822,000원이 남습니다. 이는 확약을 반영하지 않은 기계적 권리 계산상 매수인 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 109,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 112,326,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 31,822,000원 부족분은 확약을 반영하지 않은 룰상 계산입니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 적용한 실질 인수 판단은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 79,000,000원 | 31,822,000원 | 112,326,738원 |
| 1회 유찰 시 | 63,200,000원 | 47,337,600원 | 112,326,738원 |
| 2회 유찰 시 | 50,560,000원 | 59,750,080원 | 112,326,738원 |
확약을 무시한 기계적 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 내려갔다고 권리부담이 저절로 작아지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 중요한 것은 가격 하락 자체가 아니라 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권을 완전히 해소하는지입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 시세 메리트는 유보
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 79,000,000원을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 권리부담은 확약을 전제로 판단할 수 있지만, 가격 메리트는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 청라1동 행정복지센타 동측에 위치하며, 공동주택·업무시설·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측에 청라에메랄드로가 있고 남동측에도 중로의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2013.03.18.입니다.
- 위반·공부차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 확약의 대상이 을구 3번 주택임차권 전체인지, 조건부인지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 명의 보증금 109,000,000원을 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 대항력 선순위 구조 확인. 주민등록·점유개시 2022.06.03.은 말소기준 2023.11.29.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 거래 자료가 없어 최저가 79,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 조사돼 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 확약서 확인이 먼저다
이 물건은 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있어 표면적인 권리구조는 단순하지 않습니다. 보증금 109,000,000원에 대해 신건 배당만 계산하면 31,822,000원이 남지만, 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 별도로 확인된 확약 밖 임차인도 없습니다. 다만 확약의 효력 확인 전에는 이 결론을 확정해서는 안 됩니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 별도 검증 대상입니다. 이 사건의 승부처는 말소동의 확약서의 정확한 적용 범위와 현재 시세 확인입니다.
