인천지방법원 2025타경513658. 인천 연수구 연수동 솔밭마을아파트 106동 1층 109호입니다. 현재 소유자는 김희찬이며, 2009.04.15. 거래가액 123,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.01.08. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 115,500,000원입니다. 이후 2021.11.22. 애큐온저축은행 근저당권 177,600,000원이 설정됐고, 2025.11.05. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 낙찰자가 후순위 채권 부족분을 떠안느냐입니다. 제공된 예상배당에서는 현재 회차 206,000,000원 매각을 가정해 집행비용 3,684,000원, 선순위 근저당 115,500,000원, 애큐온저축은행에 86,816,000원을 배당하고 90,784,000원의 미배당이 생깁니다. 그러나 그 부족액은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 106동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 · 지하1층·15층 건물 내 1층 109호 · 사용승인일 1993.05.17. |
| 소유자 | 김희찬 · 2009.04.15. 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 89,717,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.01.08. 을구 14번 국민은행 근저당권 115,500,000원입니다. 이 근저당권은 2025.09.15. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위인 2021.11.22. 애큐온저축은행 근저당권 177,600,000원과 2025.11.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 206,000,000원, 시세 검증이 승부처
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 206,000,000원입니다. 아직 0회 유찰된 신건이며, 1회 유찰 시 시나리오는 164,800,000원, 2회 유찰 시는 131,840,000원입니다.
다만 이 사건에서는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않습니다. 따라서 206,000,000원이 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리관계가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 2025.09.15. 한국주택금융공사로 이전 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 177,600,000원 | 86,816,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 293,100,000원 중 202,316,000원이 배당되고 90,784,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수중학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트 단지가 밀집한 지역으로 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장과 원인재역 등이 있어 대중교통 이용의 편의성은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕, 지하1층·15층 건물 내 1층 109호이며 사용승인일은 1993.05.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화설비와 11인승 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선, 남서측 왕복4차선, 남동측 왕복10차선 포장도로에 접하며 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.08. 을구 14번 근저당권과 2025.09.15. 한국주택금융공사로의 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 206,000,000원의 적정성은 동일 단지 최근 실거래와 1층 거래를 대조해 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 후순위 미배당 90,784,000원은 채권자의 미회수액이지, 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유가 남았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.08. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당 90,784,000원이 발생하지만 이를 낙찰자가 승계하는 계산은 아닙니다.
반면 가격과 점유는 별도 확인 영역입니다. 최저가는 감정가와 같은 206,000,000원이고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “가격·점유가 안전하다”를 같은 뜻으로 보면 안 되는 사건입니다. 실제 입찰 판단은 최근 거래가격과 현장 점유 확인까지 마친 뒤 내려야 합니다.
