인천지방법원 2025타경513683. 검암동 타워팰리스5차 5층 504호로, 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차권 구조입니다. 말소기준권리는 2023.01.31. 국의 압류이며, 그보다 앞선 2020.09.25. 주민등록·점유개시와 2020.08.20. 확정일자가 기재된 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 이 신고는 최성애 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 때문에 본 분석 기준상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 문제는 확약의 범위 밖입니다. 조사상 별도의 점유자 ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 이 점유자에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 단지형연립주택 · 전용 59.72㎡ · 5층 건물 내 5층 504호 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.11.17 · 타워팰리스5차 24세대 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.10.14. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 219,775,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2023.01.31. 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 3번 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기도 등기일 자체는 2024.09.06.로 말소기준보다 늦지만, 등기 내용에는 주민등록·점유개시가 2020.09.25.로 기재돼 있어 대항력 있는 임차권입니다. 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사가 가능한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 제외
임차 관계는 이름만 세 건이 보이지만, 한국토지주택공사는 최성애 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 최성애·공사 2명으로 봅니다.
| 구분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성애 | 2024.10.07. | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2020.09.25. 확정일자 2020.08.20. | 등기 기재 200,000,000원 210,000,000원 | 有 | 有 배당요구 2024.09.06. | 실질 0원* 최성애 보증금 중복신고 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기는 인수권리로 기재되었으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석 기준상 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도 점유자 ‘공사’의 권리에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.93억, 최근 12개월 평균보다 낮다
이 물건은 확약 반영 후 주된 임차권 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차에서 비교해야 할 가격은 최저가이자 실질취득액인 193,000,000원입니다. 타워팰리스5차의 최근 12개월 실거래 평균은 204,666,666원, 최신 거래는 2026.01. 220,000,000원입니다. 실질취득액 193,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +1.7%로 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 62.87㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 62.89㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2025.03 | 59.86㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2024.10 | 60.24㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2024.10 | 60.24㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.03 | 59.72㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 62.87㎡ | 3 | 217,500,000원 |
| 2021.06 | 62.87㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 204,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 219,775,068원 | 189,498,000원 |
| 미배당 | - | 30,277,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제 역시 위 예상배당에는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 신청채권자 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인 항목은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 30,277,068원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 68,336,668원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 98,784,348원 | 0원 |
* 을구 3번 임차권에 대한 말소동의 확약만 반영한 수치입니다. ‘공사’의 권리관계가 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 0원을 모든 점유자에 대한 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중이며, 전용 59.72㎡입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 5층 504호이고 사용승인일은 2016.11.17.입니다.
- 입지. 검바위역(인천 2호선) 서측 인근으로, 주변에 단독주택·연립주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 검바위역이 있어 감정평가상 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 타워팰리스5차는 24세대이고 확인된 실거래는 8건입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 많은 유형은 아니므로 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘공사’의 실체 확인. 전입일·보증금·점유관계가 미상입니다. 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권등기를 대상으로 하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 최성애 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·인천광역시 서구의 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 193,000,000원은 최근 12개월 평균 204,666,666원의 94.3%입니다. 다만 권리 미상이 해소되기 전에는 이 차이만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 정리됐지만, 끝난 권리분석은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 임차권이 있어 인수형처럼 보입니다. 하지만 한국토지주택공사는 최성애 보증금의 대위·승계 신고이고, 해당 주택임차권등기에 대해서는 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석 기준상 주된 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 비교 가격은 193,000,000원이며, 최근 12개월 평균 204,666,666원의 94.3%입니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인으로 분류되는 별도 점유자 ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 확약도 이 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다. 세금 압류 3건도 배당액을 바꿀 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 “확약된 임차권은 분리해 0원으로 보되, 확약 밖 미상 점유자는 끝까지 별도 검증한다”는 데 있습니다.
