인천지방법원 2025타경513734. 인천 연수구 선학동 정광아파트 11동 2층 211호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 302,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 한득인이며, 2019.01.22 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.05.23 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권 192,000,000원, 2025.01.08 충북신용보증재단 가압류 25,000,000원, 2025.11.14 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513734 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 선학동 340 정광아파트 11동 2층 211호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 2층 211호 · 사용승인 1991.06.29 |
| 소유자 | 한득인 · 2019.01.22 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 174,419,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.01.22 을구 7번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사신한은행이고 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.11 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있습니다. 그 뒤 설정된 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권, 충북신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 시나리오 — 회차가 내려갈수록 미배당이 커진다
현재 회차는 감정가의 100%인 302,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 241,600,000원, 2회 유찰 시에는 193,280,000원입니다. 실거래 시세 비교 대신, 제공된 회차별 배당 시나리오를 기준으로 채권자 미배당 변화를 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 296,972,000원 | 64,028,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 123,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 171,225,920원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자들의 미배당은 64,028,000원 → 123,582,400원 → 171,225,920원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 미배당 증가를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 192,000,000원 | 152,972,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 충북신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 361,000,000원 중 예상 배당액은 296,972,000원이며, 현재 회차 예상 미배당액은 64,028,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 학교 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 1991.06.29 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 대상 물건은 2층 211호입니다.
- 설비. 위생시설·상하수도시설·가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측 및 남동측으로 차량 출입이 가능한 도로가 외부 공도와 연결되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2019.01.22 을구 7번 근저당권이 기준이며, 2025.06.11 한국주택금융공사로 근저당권 이전 등기가 있습니다.
- 후순위 권리. 2022.05.23 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권과 2025.01.08 충북신용보증재단 가압류는 말소기준 뒤 권리입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 64,028,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 권리가 정리되는 것과 최저매각가 302,000,000원의 가격 적정성은 별개의 문제이므로 응찰 전 주변 거래가격을 따로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담과 가격 판단을 분리할 물건
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.01.22 설정된 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 채권자 측에는 64,028,000원의 미배당이 발생하지만 이는 낙찰자의 추가 인수액이 아닙니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·임대차 관계를 원본 서류로 확인해야 하고, 가격 면에서는 현재 최저매각가 302,000,000원 자체를 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 여부는 명확하게 확인하면서, 가격 적정성은 별도 검증해야 하는 유형입니다.
