인천지방법원 2025타경513749. 인천 부평구 부평동 원창아트빌 5층 503호 다세대주택입니다. 소유자는 강호경이며, 2021년 10월 14일 매매를 원인으로 거래가액 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 경매신청채권자는 유희은이고, 같은 유희은 명의의 주택임차권이 보증금 118,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 임차권은 전입일자 2021.11.12, 확정일자 2021.10.21, 임차권등기 2024.04.09이고, 강제경매개시결정은 2025.11.07입니다. 따라서 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분류되며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-176 원창아트빌 5층 503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로11번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 임차 범위 | 5층 503호 32.48㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.10.14 매매 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2001년 설정됐던 한국주택은행 근저당권 54,600,000원은 국민은행으로 승계된 뒤 2021.09.28 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2025.11.07 강제경매개시결정입니다. 반면 유희은의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.04.09에 등기됐고, 전입과 확정일자는 더 앞선 2021년입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유희은 5층 503호 32.48㎡ 전부 | 118,000,000원 | 2021.11.12 2021.10.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
유희은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 임차권등기명령은 2024.04.05 결정됐고 2024.04.09 등기됐습니다. 배당요구도 접수돼 있어 우선변제를 행사하지만, 대항력이 있기 때문에 배당 부족액이 사라지는 것이 아니라 낙찰자에게 이어지는 구조입니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총 부담은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원이 현재 최저가 104,000,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가만 보면 1.04억이지만, 실제 매수인이 부담하는 금액은 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더해 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 16,256,000원 | 120,256,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 36,697,600원 | 119,897,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 53,038,080원 | 119,598,080원 |
낙찰가가 104,000,000원 → 83,200,000원 → 66,560,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 16,256,000원 → 36,697,600원 → 53,038,080원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 각각 120,256,000원, 119,897,600원, 119,598,080원으로, 보증금 118,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 보면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 유희은 보증금 | 118,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유희은 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 16,256,000원이 매수인에게 인수됩니다. 경매신청채권자와 임차권자는 모두 유희은으로 표시돼 있어 동일한 118,000,000원을 별도 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역(인천1호선) 서측 인근. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(동수역)이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남동측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 응찰가를 정할 때는 최저가만 보지 말고 해당 회차의 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가는 83,200,000원이지만 매수인 인수는 36,697,600원, 2회 유찰 시 최저가는 66,560,000원이지만 인수는 53,038,080원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자이자 경매신청채권자로 표시된 유희은의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 채권 발생 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권 관련 부담이 남으므로, 실제 배당과 말소 조건을 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 시세는 별도 확인. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 판단 기준은 최소한 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 권리분석은 한 줄로 정리됩니다. 보증금 118,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수한다. 현 회차 최저가 104,000,000원에선 인수액이 16,256,000원이라 실질취득은 120,256,000원입니다. 1회 유찰하면 119,897,600원, 2회 유찰해도 119,598,080원으로 총 부담은 거의 그대로입니다.
따라서 이 물건은 “최저가 1.04억짜리 다세대”로 볼 사건이 아니라, “대항력 보증금 1.18억이 가격의 바닥을 만드는 사건”으로 봐야 합니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없고, 입찰 판단 전에는 임대차 실체와 보증금 지급내역, 배당 및 임차권 말소 관계를 원본 서류로 확인하는 것이 핵심입니다.
