인천지방법원 2025타경513774. 에코메트로3차더타워 에이동 13층 1302호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되며, 51층 건물의 13층입니다. 소유자 배유빈은 2020년 1월 30일 매매계약에 따라 거래가액 605,600,000원으로 취득했고, 같은 해 7월 16일 남천천신용협동조합의 채권최고액 379,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기상 후순위 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정, 서윤경의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도등기 1토지 을구 1번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 배당표의 금전 인수액만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513774 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.318㎡ · 51층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 배유빈 (2020.01.30. 매매 · 거래가액 605,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.07.16. 남천천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 379,200,000원 |
| 청구금액 | 316,883,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
2026년 1월 15일에는 말소기준 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 순위의 출발점은 최초 설정일인 2020년 7월 16일입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 계약·보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서윤경 | 제13층 제1302호 117.318㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.06.09. 250,000,000원 2022.06.16. 262,500,000원 | 전입 2020.07.17. 확정일자 2020.06.12. / 2022.06.17. | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.08.14. | 보증금 승계 없음 |
실제 임차인은 서윤경 1명입니다. 임차권등기에는 같은 임차인에 대해 2020년 계약의 보증금 250,000,000원과 2022년 계약의 보증금 262,500,000원이 기재돼 있어 이를 별도 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 전입일 2020년 7월 17일은 말소기준 근저당 설정일 2020년 7월 16일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 위
에코메트로3차더타워는 644세대, 사용승인일은 2013년 11월 1일입니다. 대상 전용면적 117.318㎡와 매칭된 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 524,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 117.32㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 2026.09 | 117.32㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 524,375,000원 |
신건 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%입니다. 최신 거래 535,000,000원과 비교해도 65,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 534,916,666원과 비교한 비율도 112.2%이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 구간은 과거 구간보다 -5.7%로 하락해, 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,400,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남천천신용협동조합 | 379,200,000원 | 379,200,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,762,000,000원 | 212,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,141,200,000원 가운데 예상 배당은 591,600,000원, 미배당은 3,549,600,000원입니다. 금전 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 별도등기 토지 지상권은 매각으로 말소되지 않는 권리이므로 별도로 인수됩니다. 실제 배당에서는 조세와 임차권자 배당요구 등에 따라 순위·액수가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 3,549,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 3,668,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 3,763,376,000원 | 0원 |
1회 유찰 가정가격 480,000,000원은 최근 12개월 평균 524,375,000원보다 낮아지지만, 지상권 인수 조건은 가격 유찰과 별개입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 매각물건명세서상 지상권의 존속·인수 내용을 먼저 확인해야 가격 비교가 의미를 갖습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 규모. 철근콘크리트구조 51층 건물의 13층, 사용승인일 2013.11.01., 단지 644세대입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균 524,375,000원, 최신 거래 535,000,000원이며 최근 구간 추세는 -5.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 2013.12.17. 등기된 토지 을구 1번 지상권이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 존속기간·범위·권리자 등 원본 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 600,000,000원은 최근 12개월 평균 524,375,000원의 114.4%, 최신 거래 535,000,000원보다 65,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 과거 구간보다 -5.7%이므로 전체 12건 평균 534,916,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 서윤경은 대항력은 없지만 배당요구가 확인되므로 배당표와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 6-1에 2020.06.18. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, “금전 인수 0원”만 보면 안 된다
이 사건은 임차인 보증금 승계형 물건은 아닙니다. 서윤경의 전입은 말소기준권리보다 하루 늦고, 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석이 여기서 끝나지 않습니다. 별도등기 토지 지상권이 매수인에게 인수되고, 신건 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균 524,375,000원의 114.4%입니다. 최신 거래도 535,000,000원에 불과하며 최근 추세는 -5.7%입니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없고, 지상권의 실체를 확인하지 않은 상태에서는 실질취득부담도 600,000,000원만으로 확정할 수 없습니다.
