인천지방법원 2025타경513816. 인천 미추홀구 주안동 쌍용프라임빌 가동 5층 501호, 전용 59.31㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사하랑하랑으로, 2023년7월6일 매매를 원인으로 거래가액 128,000,000원에 취득했고 2025년11월11일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 말소기준은 그 2025년11월11일 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 159,000,000원, 전입·점유개시 2021년12월15일, 확정일자 2021년11월18일이 등기되어 있어 원칙적으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리입니다. 신건 매각가 142,000,000원 가정의 배당표에서는 139,212,000원이 배당되고 19,788,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 3번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 주택임차권의 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 별도로 기재된 임차인 ‘공사’의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 부분까지 해소된 것으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-29 쌍용프라임빌 가동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.31㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사하랑하랑 · 2023.07.06 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 172,739,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2010.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 미상 임차인은 확인 필요
현재 등기상 핵심 선순위 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 전입일 2021.12.15가 말소기준 2025.11.11보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
| 임차 관련자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 159,000,000원 | 2021.12.15 / 2021.11.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 대위·승계말소동의 확약 |
| 공사 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 최근 시세 이상
쌍용프라임빌(가동)은 총 8세대이며, 전용 59.31㎡ 거래 표본은 4건입니다. 확인된 거래가는 113,000,000원부터 133,500,000원까지이고, 전체 평균은 124,875,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 124,833,333원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.31㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2023.07 | 59.31㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2023.07 | 59.31㎡ | 2 | 133,500,000원 |
| 2021.10 | 59.31㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.31㎡ | 3건 | 124,833,333원 |
신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.8%이며, 최신 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -0.1%로 소폭 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 159,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 172,739,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금 중 19,788,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 해당 을구 3번 주택임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 142,000,000원 | 19,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 113,600,000원 | 47,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 90,880,000원 | 70,155,840원 | 0원 |
유찰될수록 배당모형상 미배당 보증금은 늘지만, 말소동의 확약이 적용되는 을구 3번 주택임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 표의 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도 미상 임차인의 권리까지 소멸시키는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석바위시장역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 석바위시장역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2010.10.26입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 쌍용프라임빌(가동)은 8세대이고 확인된 거래 표본은 4건입니다. 거래가가 113,000,000원부터 133,500,000원까지 분포해 있어 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약의 적용을 전제로 합니다.
- 미상 임차인 재확인. 별도 임차인 ‘공사’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 적용 범위 밖의 권리인지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 실제 임차인의 별도 보증금과 중복해 계산하면 안 됩니다.
- 가격 경계. 신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.8%이고 최신 거래 128,000,000원도 웃돕니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -0.1%이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 현장 임대관계 확인. 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재와 폐문으로 공부를 근거로 작성됐고 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 가격과 미상 임차인은 남는다”
이 물건의 가장 큰 권리 포인트는 선순위 주택임차권입니다. 형식상으로는 신건 매각가에서 19,788,000원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지지만, 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러나 보증기관 승계 신고와 별개로 전입일·보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명이 남아 있어 권리 위험이 완전히 닫힌 사건은 아닙니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 124,833,333원의 113.8%이고 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.1%입니다. 따라서 이 사건은 확약으로 주된 인수 위험은 크게 줄었지만, 미상 임차인 확인과 시세 이상인 신건 가격을 함께 보수적으로 점검해야 하는 다세대 물건입니다.
