인천지방법원 2025타경513906. 인천 서구 경서동 삼성타운명왕 2층 201호, 전용 49.79㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사플러스알파이고, 2022년 9월 6일 매매를 원인으로 2022년 10월 12일 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 말소기준은 2024년 8월 9일 김포세무서장이 한 국세 압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 서구 압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 다 지워진다”로 끝나지 않습니다. 2022년 10월 21일 주민등록을 갖춘 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 보증금도 127,700,000원으로 큽니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이라 미배당 보증금이 생기면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 730-12 삼성타운명왕 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.79㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사플러스알파 (2022.10.12. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,049,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2024.08.09. 갑구 7번 압류 · 국(김포세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 등기상 핵심은 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 10월 4일, 확정일자는 2022년 10월 5일, 주민등록일자는 2022년 10월 21일, 점유개시일은 2022년 10월 27일입니다. 말소기준인 2024년 8월 9일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 권리이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 신고자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 127,700,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 신고 | 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고 보증기관 명의 신고가 1건입니다. 또한 확약은 이 임차권에 한해서만 적용됩니다. 확인되지 않은 별도 임차관계가 있다면 그 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 거래 평균보다 높다
삼성타운명왕은 12세대, 2012년 1월 16일 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래 표본은 5건이고, 전용 49.79㎡를 포함한 유사 면적 거래가 107,000,000원~155,000,000원에 형성돼 있습니다. 전체 표본 평균은 141,000,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.79㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 50.34㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2021.08 | 51.11㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 49.31㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 3건 | 133,333,333원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 135,000,000원은 최근 거래 평균 133,333,333원의 101.2%입니다. 따라서 전체 표본 평균 141,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “싸다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 최신 확인 거래인 2022년 9월 49.79㎡·2층 거래가는 107,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -12.6%로 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 127,700,000원 | 127,700,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 133,049,404원 | 4,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 2,690,000원과 임차보증금 127,700,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 4,610,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 128,439,404원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 구조 — 가격은 내려가도 원래 임차권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 22,012,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 43,255,200원 | 0원* |
확약을 적용하지 않은 원래 권리 구조만 보면 유찰될수록 대항력 임차보증금의 미배당분이 커져 1회 유찰 시 22,012,000원, 2회 유찰 시 43,255,200원의 인수 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 이 차이 때문에 확약서 원문 확인이 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근이며 주위에 다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호로, 외벽은 일부 석재 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 서측과 남측에 각각 로폭 약 8미터 내외 도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 지목 대, 토지면적 455.5㎡, 공시지가 1,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역 등이 지정돼 있고, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 총 12세대이며 확인 거래는 5건입니다. 최신 확인 거래는 2022.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 전체 5건 평균 141,000,000원만 보지 말고 최근 거래 평균 133,333,333원과 최신 거래 107,000,000원을 함께 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -12.6%이므로 신건 135,000,000원을 “시세보다 저렴하다”고 볼 근거는 부족합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 보증금 127,700,000원의 대항력 있는 주택임차권이 존재하지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 반면 가격 쪽에서는 신건 실질취득 135,000,000원이 최근 거래 평균 133,333,333원보다 높고, 최신 확인 거래 107,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 흐름 역시 -12.6%입니다.
따라서 이 물건은 최저가 135,000,000원이 전체 평균 141,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 확약서로 인수 위험이 해소되는지 원문을 확인하는 것, 그리고 하락 흐름과 최근 거래 기준으로 응찰 가격을 판단하는 것이 함께 필요한 사건입니다.
