인천지방법원 2025타경513928. 운서역 더타임 2층 228호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 한기훈은 2020.07.06 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 122,664,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 근저당 109,440,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.14 유에이치제십일차유동화전문 유한회사가 주식회사 신한은행을 양도인으로 하는 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리관계만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인된 정재희의 전입은 2025.02.10, 장한빛의 전입은 2023.01.27로 모두 말소기준일 2020.07.06보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 두 점유자의 임차권은 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3098-5 운서역 더타임 2층 228호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 지하4층/지상10층 건물 내 제2층 제228호 |
| 소유자 | 한기훈 · 2020.07.06 소유권이전 · 거래가액 122,664,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 109,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입 2명
2020.06.15 교보자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 2020.07.06 말소됐고, 2023.06.27 신용보증기금의 가압류 19,093,594원도 2024.01.26 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.07.06 주식회사신한은행 근저당 109,440,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장한빛 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정재희 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 말소기준권리인 2020.07.06 근저당보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인으로 보이지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 순위나 실제 배당액을 이 자료만으로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원이고 신건입니다. 실거래 비교 자료가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가가 최근 시세 대비 할인됐는지 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 현 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 112,000,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 109,440,000원 | 109,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 109,440,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역(공항철도) 남동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하4층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2020.05.28입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북동측 약 10미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하며 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 용도 확인 — 이 사건의 실무 체크포인트
매각물건명세서 비고에는 등기부상 건물이 숙박시설·업무시설·근린생활시설로 되어 있으나, 주민등록등본표에는 오피스텔로 기재돼 있어 추가 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 건물 일부는 호텔로 이용 중이지만 관계자 문의 결과 본건 228호는 호텔로 이용하고 있지 않다고 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 장한빛·정재희의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 두 전입자의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.12 기재의 매각 후 효력과 관련 의무가 어떻게 처리되는지 원문과 관계기관 자료를 확인하세요.
- 용도 대조. 등기상 숙박시설·업무시설·근린생활시설 표시와 228호의 오피스텔 이용상태를 건축물대장까지 포함해 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 현 최저가 112,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 동일 건물·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유·용도·가격 검증’이 중요
이 사건은 말소기준 2020.07.06 이후에 전입한 임차인 2명이 확인되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금 인수형 사건과는 성격이 다릅니다. 그러나 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 건물 용도 표시, 실제 오피스텔 이용상태를 추가로 맞춰봐야 합니다. 무엇보다 실거래 자료가 없으므로 감정가 112,000,000원 또는 유찰 후 가격이 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 자체보다 점유관계와 용도, 그리고 실제 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
