인천지방법원 2025타경513963. 인천 서구 공촌동 한솔그린빌라 에이동 2층 202호, 전용 52.13㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 홍성규이고 2020.03.16. 매매를 원인으로 2020.05.08. 소유권을 취득했으며 거래가액은 125,000,000원이었습니다. 현재 경매에서 중요한 말소기준은 2024.02.29. 주식회사 케이비국민카드의 가압류 22,502,836원입니다. 뒤에 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 등기 순서만 보고 단순히 “후순위니까 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의 임차권에는 임대차계약일 2020.04.23., 확정일자 2020.04.24., 점유개시일 2020.05.26., 주민등록일 2020.05.27.이 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 제공된 배당 계산에서는 매각가 72,000,000원 중 집행비용 1,696,000원을 제외한 70,304,000원이 해당 보증금에 배당되고, 미배당 39,696,000원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513963 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 307-17 한솔그린빌라 에이동 2층202호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 52.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 에이동 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 홍성규 · 2020.05.08. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 118,649,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 등기는 후행
말소기준권리는 2024.02.29. 주식회사 케이비국민카드 가압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기 자체는 2024.07.31.로 후순위이지만, 등기 내용에 적힌 확정일자·점유·주민등록은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 그래서 배당 후 남는 보증금이 원칙적으로 인수될 수 있는 구조입니다. 이후 2025.11.17. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 주식회사한국주택은행, 광주웨슬리신용협동조합, 인천수산업협동조합, 주식회사국민은행의 근저당권은 모두 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 중심은 과거 담보권이 아니라 2020년부터 이어진 임차관계와 2024년 가압류의 선후관계입니다.
② 임차관계 — 대위·승계 신고와 실제 임차인을 분리해야 한다
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 2020.05.27 / 2020.04.24 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
| 실제 임차인 | 공사 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 신고이므로 110,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금과 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 실제 임차인 ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 70,000,000원’을 봐야 한다
한솔그린빌라(307-17)는 총 9세대이며 2000.08.23. 사용승인된 것으로 확인됩니다. 전용 52.13㎡ 동일 면적의 확인 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 52.13㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.13㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.13㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
전체 2건 평균은 75,000,000원이라 최저가 72,000,000원이 전체 평균의 96.0%로 보이지만, 가격 판단에서는 이 수치보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.09. 70,000,000원, 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 102.9%로 오히려 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 70,304,000원 |
| 2. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 22,502,836원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 118,649,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 집행비용 1,696,000원과 한국토지주택공사 70,304,000원으로 매각대금 72,000,000원이 전부 소진됩니다. 한국토지주택공사 보증금 부족액은 39,696,000원이지만 말소동의 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인 ‘공사’의 미상 권리는 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 72,000,000원 | 39,696,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 57,600,000원 | 53,836,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,080,000원 | 65,149,440원 |
이 표가 보여주는 핵심은 “최저가가 떨어졌으니 그만큼 싸졌다”가 아니라는 점입니다. 대항력 있는 보증금이 남는 일반 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이번 사건은 해당 주택임차권에 말소동의 확약서가 있어 그 권리의 실질 인수는 0원으로 보지만, 확약 밖 실제 임차인의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 유찰가만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 토지면적 195.1㎡, 공시지가 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제 기록. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이고 동일 면적 확인 거래가 2건뿐이며, 최근 거래가격이 80,000,000원에서 70,000,000원으로 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 9번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 원본 문구를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. ‘공사’의 전입일·보증금이 미상입니다. 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사를 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금처럼 다시 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 75,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 그 102.9%입니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -12.5%이므로 신건 72,000,000원을 시세 대비 할인 가격으로 평가하기 어렵습니다.
- 명도·점유 확인. 임대관계가 명확히 확정되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 주된 인수를 지우지만, 미상 임차인까지 지우지는 않는다
이 사건은 표면적으로는 보증금 110,000,000원에 비해 최저가가 72,000,000원이라 큰 인수부담이 생기는 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 39,696,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 을구 9번 주택임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
문제는 그다음입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 별도 실제 임차인 ‘공사’의 전입일·보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 확약 밖 인수위험은 여전히 미상입니다. 가격 역시 최신 거래와 최근 12개월 평균이 70,000,000원인데 최저가는 72,000,000원, 즉 102.9%이고 추세도 -12.5%입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 절대가격이 아니라 확약의 적용 범위와 실제 임차인의 권리 확인입니다.
