인천지방법원 2025타경514116. 인천 계양구 효성동 태산아파트 106동 10층 1001호입니다. 소유자는 이성종이며, 등기상 소유권이전은 1997년 12월 5일 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018년 1월 23일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원이었고, 2024년 9월 2일 118,800,000원으로 변경됐습니다.
말소기준 이후에는 한국스탠다드차타드은행의 추가 근저당 38,500,000원, 대부업체 관련 근저당, 전세금 5,000,000원의 전세권, 압류 및 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리들이어서 매수인에게 별도 금액 인수가 발생하지 않는 구조입니다. 임차인 신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 123-57 태산아파트 106동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 봉오대로477번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 이성종 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이오대부 주식회사 / 32,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 전세권은 세울건대부주식회사의 전세금 5,000,000원 전세권으로, 2024년 9월 9일 설정돼 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 이 전세권을 임차보증금 인수로 더해 계산할 이유는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 3억
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 300,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 3억원 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다.
가격 측면에서 데이터로 확인 가능한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 내려가며, 권리상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 가격에서는 배당 대상 채권 중 10,988,000원이 미배당되는 것으로 계산돼 채권자 측 배당구조가 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 을구 15번 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,500,000원 |
현재 회차 300,000,000원 가정에서는 위 배당 항목이 전액 배당되고 95,500,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 300,000,000원 | 199,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 240,000,000원 | 199,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 10,988,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 10층 1001호입니다.
- 입지. 효성서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 소규모 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·위생·소화전·도시가스 설비가 있으며 개별난방입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 연결된 남측 공도를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 현재 압류 3건 중 매각대금에서 우선 차감될 세금이 있는지 반드시 확인하세요.
- 신청채권자 배당관계. 제이오대부의 청구 32,000,000원과 배당 시나리오상 0원 처리의 관계를 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 변경. 을구 10번 근저당은 최초 156,000,000원에서 2024.09.02. 118,800,000원으로 변경됐으므로 실제 채권잔액과 배당액을 구분해서 확인하세요.
- 전세권. 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 300,000,000원이 현재 시장가격에 부합하는지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘세금·배당 확인’이 승부처
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 두면 그 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그래서 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 현재 남은 압류의 당해세 여부와 신청채권자 배당관계를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 300,000,000원이지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 유리하다고 단정할 근거가 없습니다. 1회 유찰 240,000,000원, 2회 유찰 192,000,000원으로 내려가도 매수인 인수는 0원이지만, 2회 유찰에서는 배당채권 미회수액이 10,988,000원 발생합니다. 권리 인수는 단순하지만 가격 검증과 세금·배당 원본 확인은 필수인 사건입니다.
