인천지방법원 2025타경514117. 미추홀구 용현동의 2018년 사용승인 다세대주택 2층 201호입니다. 소유자 김연호는 2018년 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 전승민은 2018.10.02 전입, 2018.10.26 점유개시, 2018.10.31 확정일자를 갖췄고 보증금은 159,000,000원입니다. 말소기준인 2022.02.08 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 신건 매각가 170,000,000원 가정에서는 집행비용 3,180,000원을 차감한 뒤 임차보증금 159,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에 7,820,000원이 배당되는 계산입니다. 그래서 이 가정만 놓고 보면 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 국세·지방세 압류가 7건 있고, 당해세에 해당해 우선 차감되는 금액이 발생하면 임차인 배당액이 줄어 미배당 보증금이 매수인 인수로 바뀔 수 있는 구조라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25 2층 201호 · 인주대로237번길 21-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 2층 201호 · 52.3㎡ |
| 사용승인 | 2018.08.23 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 김연호 (2018.10.25 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 197,944,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2022.02.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 전승민의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액이 있으면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 반면 2022.02.09 이후의 압류들과 2025.11.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.07.12 서울보증보험 주식회사의 종전 강제경매개시결정은 2022.08.29 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전승민 제2층 제201호 52.3㎡ 전부 | 159,000,000원 | 2018.10.02 / 2018.10.31 점유개시 2018.10.26 · 배당요구 2020.11.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균 지표는 125,000,000원(1건), 최신 거래도 2024.06 · 125,000,000원입니다. 현재 최저가 170,000,000원은 이 기준의 136.0%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 48.01㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 회차 실질취득액은 인수액 0원 가정에서 170,000,000원으로, 최근 시세 지표 125,000,000원보다 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 136,000,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당 25,704,000원을 인수해 실질취득액이 161,704,000원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 매각가 108,800,000원에 인수 52,523,200원이 붙어 실질취득액은 161,323,200원입니다. 즉 선순위 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간, 낮아진 낙찰가 상당 부분이 인수액으로 전환돼 총 취득부담이 약 1.61억원대로 유지됩니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 0원 | 170,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 25,704,000원 | 161,704,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 52,523,200원 | 161,323,200원 |
유찰 후 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 유찰 회차에서는 최저가가 아니라 매각가와 인수액을 합친 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 전승민 보증금 | 159,000,000원 | 159,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 197,944,109원 | 7,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 7,820,000원만 배당돼 190,124,109원의 미배당이 남습니다. 국세·지방세 중 당해세 우선배당은 별도로 반영될 수 있어 실제 임차인 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 2층 201호로 이용 중이며, 2018.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 용일초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 3필 일단지 사다리형 평지이며 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,229,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 확장형 발코니는 건축 당시부터 존재하는 일반적인 형태로 보고 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성 지표. 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 매각률 33.33%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액을 최우선 확인. 전승민 보증금 159,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 세금 압류 7건 확인. 당해세로 우선 차감되는 금액이 있으면 현재 0원으로 계산된 인수액이 달라질 수 있으므로 세금 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 1회 유찰 시 161,704,000원, 2회 유찰 시 161,323,200원 수준으로 계산돼 최근 시세 지표 125,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 표본의 폭 확인. 최근 12개월 평균 지표는 125,000,000원, 1건이며 최신 거래도 2024.06의 125,000,000원입니다. 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 임대·내부현황 재확인. 감정조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황은 인근 주민 탐문과 건축물현황도 등을 참고했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아지는 최저가보다 ‘남는 총부담’을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 170,000,000원 매각가 가정에서는 선순위 임차보증금 159,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 둘째, 그럼에도 현재 실질취득액 170,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 125,000,000원의 136.0%입니다. 그리고 유찰이 진행되면 낮아진 매각가만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘어 1회·2회 유찰 후에도 실질취득액이 약 1.61억원대로 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 7건 중 우선배당되는 세금이 생기면 임차인 미배당과 매수인 인수 위험은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액과 실제 배당결과를 기준으로 판단해야 하는 선순위 임차권형 물건입니다.
