수원지방법원 2024타경47907. 평택시 서정동 785-11의 토지와 건물로, 감정평가상 현재 위험물저장처리시설(주유소)로 이용 중입니다. 토지는 665.5㎡, 지목은 주유소용지이며 준주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 건물은 강관조·일반철골조·철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 2층이고, 목록2 건물 중 2층 58.88㎡는 현황상 기숙사입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,813,231,520원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 964,938,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래를 직접 비교할 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 주유소라는 특수 용도, 토지 규제, 포함·제외되는 기계와 제시외 물건 범위가 실제 환금성과 취득가치에 큰 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경47907 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 785-11 · 경기도 평택시 탄현로 192 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위험물저장처리시설(주유소) |
| 토지 | 665.5㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 건물 | 강관조·일반철골조·철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 김태학 · 2022.07.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,813,231,520원 / 964,938,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 1,793,820,077원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17 을구 18번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 등기 흐름은 재확인 필요
말소기준으로 산정된 권리는 2022.10.17 을구 18번 하나은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 안다물류주식회사 소유권이전청구권가등기, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정과 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황연석 | 665.5㎡ | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 2024.06.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황연석의 전입일은 2024.06.07로, 말소기준권리인 2022.10.17보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판단돼 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 검증은 별개
| 감정가 | 2,813,231,520원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 964,938,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 675,456,600원 · 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 472,819,619원 · 감정가 17% |
| 현재 실질취득 | 964,938,000원 · 매수인 인수 0원 기준 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 이 사건에서 가격 판단의 기준으로 삼을 최근 12개월 평균, 최신 실거래 또는 거래 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 크게 떨어졌으니 싸다”라는 결론은 낼 수 없습니다. 주유소는 일반 주거용 부동산보다 매수층과 용도 전환 가능성의 영향이 크고, 철도보호지구·비행안전제6구역·상대보호구역 등 토지 규제도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 964,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,049,380원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 134,195,820원 | 134,195,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 758,692,800원 |
현재 배당 산정에서는 채권총액 194,195,820원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 주유소 기계·제시외 물건 확인
주유소 경매는 단순 토지·건물 가격뿐 아니라 실제로 무엇이 매각목적물에 포함되는지가 중요합니다. 특히 영업에 쓰이는 기계·기구와 제시외 시설의 소유관계·현황, 제외되는 이동식부스의 점유관계는 낙찰 후 사용성과 인도 과정에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정동행정복지센터 북측 인근. 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 665.5㎡ 주유소용지, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,711,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(서정3지구), 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 건물. 강관조·일반철골조·철근콘크리트구조 지상 2층으로 냉난방, 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 현황. 주유소로 이용 중이며 2층 58.88㎡는 현황상 기숙사입니다. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 17번 계열 원본 대조. 2022.04.27 남서울농업협동조합 근저당권 설정, 2022.07.29 채무자·채권최고액 변경, 2024.08.13 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 흐름을 현재 말소기준 산정과 대조하세요.
- 가등기 성격 확인. 안다물류주식회사 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 강서구, 국, 평택시, 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 최우선 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인. 황연석은 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금 50,000,000원·차임 4,000,000원의 실제 점유자이므로 명도와 영업·사용관계는 별도로 확인하세요.
- 기계·기구 범위. 고정식4복식주유기 외 5점, 제시외 물건·기계의 현존 여부와 정상 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 제외 물건. 토지 지상의 이동식부스는 매각 대상에서 제외됩니다. 소유자와 점유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없는 만큼 주변 주유소용지·상업용 토지 및 영업시설 가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 권리의 연결고리
현재 최저가 964,938,000원은 감정가 2,813,231,520원의 34.3%까지 내려와 있습니다. 임차인 황연석은 대항력이 없고 배당 산정상 매수인 인수도 0원이어서 표면적인 인수 구조는 단순합니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 주유소와 토지, 기계·기구를 묶은 일괄매각이고, 선행 근저당권의 변경·이전 이력과 신청채권자 배당 표시도 반드시 재검증해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 현재 살아 있는 담보권이 무엇인지, 실제 배당 순서가 어떻게 되는지, 무엇을 함께 취득하는지를 원본에서 확정하는 데 있습니다.
