수원지방법원 2024타경52053. 사건 표기 소재지는 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-2이고, 등기 건물은 원정리 107-7, 도로명주소는 경기도 평택시 포승읍 포승향남로537번길 23-15로 기재돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 주택 건부지 등이며, 주택은 연와조 세멘기와 지붕 단층 건물로 사용승인일은 1990년 9월 27일입니다. 소유자는 이용진입니다.
현재 최저매각가는 138,469,000원으로 감정가 403,699,440원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 반대로 법적·물리적 확인사항은 상당히 구체적입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52053 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-2 |
| 등기 건물 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-7 · 경기도 평택시 포승읍 포승향남로537번길 23-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 건부지 등 |
| 소유자 | 이용진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,699,440원 / 138,469,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 102,571,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 337.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 지적도상 맹지 |
| 공시지가 | 129,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현장·농지 리스크가 크다
말소기준권리는 2002.04.09. 안중농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 85,000,000원입니다. 이후 2007.10.29. 같은 안중농업협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당이 추가됐고, 2024년 이후 국민건강보험공단·국·평택시의 압류와 임의경매개시결정도 존재합니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
2019.10.01. 최광진의 강제경매개시결정과 2020.05.15. 이문숙의 강제경매개시결정은 각각 2020.05.07.과 2020.11.04. 등기부상 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저가는 138,469,000원, 감정가는 403,699,440원입니다. 현재 시나리오의 감정가 대비 비율은 34.3%이고, 추가 유찰 시 데이터상 4회 유찰 가격은 96,928,300원, 5회 유찰 가격은 67,849,810원입니다.
그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 제공돼 있지 않습니다. 따라서 138,469,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 농지·접근·건물 현황과 취득 이후의 사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,738,566원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안중농업협동조합 | 195,000,000원 | 50,730,434원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 280,000,000원 중 135,730,434원이 배당되고, 미배당액은 144,269,566원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 원정초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·소규모 공장 및 창고·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 337.0㎡, 지목 전, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다. 목록1·2도 지적도상 맹지이나 타인소유 토지를 통하여 진출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함도 표시돼 있습니다.
- 건물. 주택은 연와조 세멘기와 지붕 단층이고, 위생·급배수·전기·난방설비를 갖춘 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 멸실 확인. 목록3의 공부상 단층창고 30.41㎡는 멸실된 것으로 보이므로 실제 소재 여부 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1·2 지상의 컨테이너는 평가대상에서 제외됐습니다.
- 경계 문제. 제시외2-1·2-2는 목록1·2의 인접토지 지상에 소재하는 것으로 보이므로 취득·사용과 관련해 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출 요건을 먼저 확인해야 합니다. 명세서에는 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 원상회복 위험. 목록1 일부의 농지전용허가가 없는 상태이고 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 취득 후 사용 계획과 비용을 확인해야 합니다.
- 진입권원. 지적도상 맹지이고 타인소유 토지를 통해 진출입한다고 기재돼 있으므로 실제 통행 경로와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 제시외·경계. 인접토지 지상으로 보이는 제시외2-1·2-2의 위치와 소유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 건물 실재. 공부상 단층창고 30.41㎡의 멸실 여부와 제시외 건물의 실제 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·평택시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 영향은 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 거래와 사용가치를 별도 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농지와 출입·경계를 먼저 본다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2002.04.09. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가는 이미 138,469,000원까지 내려왔고 3회 유찰됐음에도, 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
오히려 입찰 전 확인 우선순위는 명확합니다. 농지취득자격증명 제출, 전용허가 부재에 따른 원상회복 가능성, 지적도상 맹지와 타인 토지 진출입, 멸실된 것으로 보이는 창고, 인접토지 지상으로 보이는 제시외 건물입니다. 권리 인수액은 0원이지만 취득 후 사용과 처분 단계에서 확인해야 할 요소가 겹쳐 있으므로, 낮아진 최저가만으로 접근하기보다 현장·행정·경계 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
