수원지방법원 2025타경556. 안산시 단원구 대부남동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 704,190,540원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 목록 2는 단독주택, 목록 3은 지하주차장으로 이용 중이고, 제시외 판넬조 창고가 포함됩니다. 목록 4는 목록 1·2·3 옆 도로입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2024.04.08. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권 429,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사지오티엔에스 근저당권 200,000,000원과 국민은행·신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 밖 점유관계에는 반드시 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경556 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 489-8 · 경기도 안산시 단원구 대남로 411-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택 · 지하주차장 · 제시외 판넬조 창고 포함 |
| 토지 | 대 859.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 292,400원/㎡ |
| 소유자 | 경재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 704,190,540원 / 704,190,540원 (신건) |
| 청구금액 | 183,342,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도
말소기준 이전에 존재했던 군자농업협동조합·안산시·남경에스티주식회사·중소기업은행·강민주의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 2024.04.08. 한국비즈니스금융대부 근저당권입니다. 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 인수액을 먼저 확인해야 한다
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 경천성 | 주차장 · 부분 미상 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 경천성 본인의 점유관계입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 약 7년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 범위와 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가 704,190,540원으로 고정해서 볼 수 없고, 확인되는 인수액만큼 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 704,190,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,441,905원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지오티엔에스 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 37,509,702원 | 37,509,702원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 64,041,392원 | 28,238,933원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 165,234,184원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,266,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 903,051,822원 중 694,748,635원이 배당되고 208,303,187원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 경천성 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 704,190,540원 | 694,748,635원 | 208,303,187원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 563,352,432원 | 555,318,908원 | 347,732,914원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 450,681,945원 | 443,775,126원 | 459,276,696원 |
유찰될수록 등기상 채권의 미배당은 커집니다. 하지만 이 사건에서 낙찰자 관점의 핵심은 채권자 미배당 규모가 아니라 말소기준 전 전입 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대부도효자손재가복지센터 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·전답·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 건물. 단독주택은 일반목구조 경사지붕 2층, 지하주차장은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 859.0㎡, 완경사·가로장방형이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 292,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 이용. 단독주택과 지하주차장으로 이용 중이며, 일괄매각 대상에 제시외 판넬조 창고가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경천성 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다. 가장 먼저 보완해야 할 항목입니다.
- 점유범위 확인. 조사상 사용부분은 주차장이고 구체적인 범위는 미상입니다. 실제 주택 인도 여부와 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금의 승계 가능성을 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·지하주차장·도로와 제시외 판넬조 창고가 함께 매각되는 구조를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 제한을 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 병합된 2025타경730호 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, ‘인수 0원’으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2024.04.08. 한국비즈니스금융대부 근저당권 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 그래서 등기부만 보면 간단해 보입니다. 그러나 주차장을 사용하는 경천성의 전입일은 2016.12.19.로 기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수액 0원을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 최저가 704,190,540원이 아니라, 확인되지 않은 점유자의 보증금이 얼마이고 실제 대항력이 성립하는지입니다. 그 금액이 확인되어야 비로소 실질취득가를 계산하고 신건 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
