수원지방법원 2025타경858. 시흥시 미산동 석원빌라 107동 3층 301호, 전용 54.72㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 중심은 2011.01.21 설정된 농업협동조합중앙회 채권최고액 69,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.09.17 경매개시결정은 그보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 2021.03.31 증여로 소유권을 취득한 최인숙입니다.
점유관계에서는 편철희·전공순·최종국 등 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 전입일은 각각 2025.07.04, 2021.12.07, 2022.05.17로 모두 2011.01.21 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 3명은 전입시점 기준으로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 321-21 석원빌라 107동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 미산로143번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.72㎡ · 지하1층, 지상4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 최인숙 (2021.03.31 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 44,695,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 전입 3명
말소기준은 2011.01.21 농업협동조합중앙회 근저당권 69,000,000원입니다. 이전 소유자 고태우가 같은 날 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2021.03.31 최인숙에게 증여됐습니다. 세 전입자는 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔고, 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 등기상 인수되는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 편철희 | 107동 301호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전공순 | 107동 301호 | 2021.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종국 | 107동 301호 | 2022.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
석원빌라107동 전용 54.72㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2024.02 2층 거래가 94,000,000원, 2023.08 2층 거래가 85,000,000원이며 평균은 89,500,000원입니다. 현재 최저매각가 93,000,000원은 이 최근 평균의 103.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 54.72㎡ | 2 | 94,000,000원 |
| 2023.08 | 54.72㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 평균 | 54.72㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
최신 거래 94,000,000원보다는 현재 최저가 93,000,000원이 낮지만, 최근 평균 89,500,000원보다는 높습니다. 따라서 현재 신건 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 확인된 거래가 2건이고 거래 시점도 2023.08·2024.02이므로, 개별 호수의 상태와 2026년 매각 시점 가격은 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,926,000원 |
현재 매각가 93,000,000원 가정에서는 집행비용 2,074,000원과 근저당 69,000,000원이 반영되고 소유자 잔여액은 21,926,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 93,000,000원 | 69,000,000원 | 0원 | 21,926,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 74,400,000원 | 69,000,000원 | 0원 | 3,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 10,951,360원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 중 3층 301호입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 미산동 소재 신현솔숲공원 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 물건 북동측·북서측·남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 214.0㎡, 공시지가는 1,439,000원/㎡이며 사다리형 완경사 토지입니다.
- 규모·거래. 석원빌라107동은 10세대이고 사용승인일은 2000.11.25입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 가능성. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 명도. 대항력 인수는 없더라도 실제 점유자가 3명 확인됩니다. 낙찰 후 현실적인 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 93,000,000원은 최근 평균 89,500,000원의 103.9%입니다. 현재 회차를 최근 평균보다 싸다고 전제해서는 안 됩니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적 실거래가 2건이고 거래월은 2023.08·2024.02입니다. 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건은 2011.01.21 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자 3명은 모두 후순위라 매수인이 승계할 대항력 보증금은 현재 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 93,000,000원이 최근 실거래 평균 89,500,000원의 103.9%여서 현재 회차에 뚜렷한 가격 할인은 보이지 않습니다. 여기에 세 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼, 이 물건의 핵심은 ‘권리 인수’보다 ‘현재 가격과 점유·배당 확인’에 있습니다.
