수원지방법원 2025타경897. 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 소유자 김도건은 2022.05.06 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 724,891,600원입니다. 같은 날 오포농업협동조합이 채권최고액 540,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤로 파주세무서장 압류, 임의경매개시결정, 케이뱅크 가압류가 이어집니다. 이들은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 이 사건은 권리관계만 보고 “완전히 깨끗하다”고 단정하기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 서로 다른 형태의 점유 정보가 있고, 특히 ‘디벨롭’은 핵심 임차 조건이 확인되지 않아 입찰 전 원문 대조가 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 김도건 · 단독소유 · 2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 724,891,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 473,786,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.06 오포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 채무자는 김도건입니다. 이후 2024.09.30 국의 압류, 2025.10.21 오포농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.12.18 케이뱅크의 45,324,067원 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 대상 2건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그로스디벨롭 (대표자 이상민) | 102호 | 2023.12.04 | 보증금 미상 / 월 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 디벨롭 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사 그로스디벨롭은 전입신고일이 2023.12.04로 말소기준인 2022.05.06보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 매각물건명세서의 ‘디벨롭’은 주거로 기재돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 알려지지 않은 상태에서 인수 여부를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 1. 근저당 · 오포농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 45,324,067원 | 45,324,067원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,945,933원 |
633,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구 585,324,067원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 38,945,933원입니다. 해당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 633,000,000원 | 585,324,067원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 506,400,000원 | 498,936,000원 | 86,388,067원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 405,120,000원 | 398,668,800원 | 186,655,267원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 506,400,000원, 2회 유찰 시 405,120,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 단순히 유찰가만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호수의 위치·동선·전면성·임대수익 등에 따라 가격 편차가 클 수 있어 별도 시세 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 미성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로서 현재 공실상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 8층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 12m, 동측 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,417,000원/㎡입니다.
- 형상. 토지는 평지의 가로장방형이며 토지이용상황은 업무용, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 원문 대조. ‘디벨롭’의 전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 점유관계 자료에서 직접 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.08.13 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 2025-02224-003과 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 조사. 비교 실거래가가 제시돼 있지 않으므로 동일 건물·인근 상가의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가에는 공실로 기재돼 있으나 별도의 점유 정보가 있으므로 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 공매가 변수다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 오포농업협동조합 근저당 이후 압류·경매개시·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 임차 정보 가운데 ‘디벨롭’은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 2025.08.13 공매공고까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실과 “실제 점유·임차 위험까지 모두 해소됐다”는 판단을 분리해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 633,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 싼지 비싼지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 입찰의 핵심은 미상 임차 조건 확인, 공매 진행 여부 확인, 그리고 근린시설의 별도 시세 검증입니다.
