수원지방법원 2025타경921. 안산시 상록구 일동 ‘해뜰채’ 5층 401(상)호로, 방3·화장실2·주방 및 거실·발코니와 제시외 다락을 갖춘 복층구조 다세대주택입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.08.05. 농협은행주식회사 근저당 396,000,000원입니다. 그보다 앞선 안산중앙신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 신한카드 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 장명훈이며 2025.02.20. 상속을 원인으로 2025.11.06. 소유권이전이 접수됐습니다. 반면 말소기준 근저당의 채무자는 김영자입니다. 신청채권자인 농협은행주식회사의 청구액은 373,394,561원이고, 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 396,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경921 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 572-13 해뜰채 5층401(상)호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 식물원로2길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3(하층부2·상층부1), 화장실2, 주방 및 거실, 발코니, 제시외 다락의 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건 · 사용승인일 2022.07.06 |
| 소유자 | 장명훈 · 2025.02.20. 상속, 2025.11.06. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 373,394,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.08.05. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 삼성카드주식회사 가압류 19,150,274원, 수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정, 동안산세무서장이 처분청인 국 압류, 신한카드 주식회사 가압류 7,097,500원은 모두 말소기준보다 뒤에 접수됐고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.07.15. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권은 2022.08.05. 말소등기가 이뤄진 상태입니다.
② 특이사항 — 제시외 다락과 전유부 합병
이 물건에서 권리보다 더 눈에 띄는 것은 물리적·공부상 이력입니다. 감정평가에서는 연면적이나 전유면적에 포함되지 않는 약 27.4㎡의 다락이 본건 상층에 존재한다고 조사했고, 이를 감안해 평가했습니다.
또 사용승인 당시에는 401(상)호와 401(하)호가 별도로 등기돼 내부계단으로 연결된 형태였으나, 2022.07.29. 전유부합병으로 401(상)호로 변경됐습니다. 현재의 복층 이용형태와 등기·건축물 현황이 일치하는지, 제시외 다락의 이용범위와 관리상태는 현장에서 다시 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,150,274원 | 19,150,274원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,097,500원 | 7,097,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,912,226원 |
현재 회차 444,000,000원에서는 시뮬레이션상 배당 부족액이 0원이고, 소유자 잔여액은 14,912,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국 압류의 구체적 채권액과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개
| 회차 | 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 444,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 355,200,000원 | 72,820,574원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,160,000원 | 142,866,014원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당받지 못하는 채권액은 커지지만, 이 시뮬레이션에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 즉 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다. 다만 실거래 비교 없이 단순히 유찰 가격만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산식물원 북동측 인근으로, 다세대주택·학교·공원·생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 보통수준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2022.07.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 261.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,535,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.
- 규모. 해뜰채는 총 6세대로 확인되며, 다세대주택 특성상 개별 호의 실제 상태와 거래 여건을 현장에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 다락 실측·이용 확인. 전유면적에 포함되지 않는 약 27.4㎡의 제시외 다락이 상층에 존재합니다.
- 전유부합병 대조. 401(상)호·401(하)호가 2022.07.29. 전유부합병된 이력이 있으므로 등기·건축물 현황과 실제 구조를 맞춰 보세요.
- 국 압류 확인. 2025.12.24. 국 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 유찰 시나리오만으로 가격 우위를 단정하지 말고 주변 다세대 거래와 개별 상태를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 확인 필수”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2022.08.05. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류·경매개시·국 압류·신한카드 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 실제 이용현황에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 전유면적에 포함되지 않는 약 27.4㎡ 다락이 존재하며, 401(상)호와 401(하)호가 하나로 합병된 이력도 있습니다. 따라서 등기상 인수 위험은 낮지만 점유·다락·합병 후 현황 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
