수원지방법원 2025타경930. 안산시 상록구 팔곡이동 상록아트빌 에이동 1층 102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권혁준이고, 2018.06.27 소유권을 이전받은 날 국민은행 근저당 117,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 138,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확인 가능한 동일면적 거래는 2023.09의 170,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 81.2%입니다. 다만 거래 시점과 경매 매각기일 사이에 간격이 있으므로 이 한 건을 현재 시세의 확정값으로 사용하기에는 표본이 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경930 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 368-20 상록아트빌 에이동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 팔곡길 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 비교 면적 | 73.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건내 1층 102호 |
| 소유자 | 권혁준 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 99,050,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2018.06.27 설정된 국민은행 근저당 117,600,000원이며, 이후 2024.01.30 경기신용보증재단 가압류 18,749,970원과 2025.10.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 81.2%지만 거래 표본은 1건
상록아트빌A동은 8세대, 사용승인일은 2008-04-29입니다. 대상과 면적이 일치하는 73.86㎡ 거래로 확인되는 것은 2023.09, 4층, 170,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 73.86㎡ | 4 | 170,000,000원 |
감정가이자 최저가인 138,000,000원은 이 거래가 170,000,000원의 81.2%입니다. 단순 금액 비교에서는 낮지만, 최신 거래가 2023.09이고 표본도 1건이므로 현재 시장가격보다 확실히 저렴하다고 단정하기보다는 참고 기준으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,749,970원 | 17,668,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 136,349,970원 중 예상 배당액은 135,268,000원이며, 미배당은 1,081,970원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 1,081,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 28,295,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 50,019,730원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득비용이 임차보증금 인수 때문에 다시 올라가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔곡초등학교 북동측 인근이며, 유사형 다세대주택 등 주거용 건물과 창고·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 노선버스 정류장 위치·운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수·난방 등 주거용 기본설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 소로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 364.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,151,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되며, 소로2류와 접합니다.
- 거래 표본. 상록아트빌A동은 8세대이며 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 가격 검증에는 개별 거래 확인이 중요합니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 현재 비교 가능한 거래는 2023.09 한 건이므로 2026.09.29 입찰 전 주변 유사 다세대의 최신 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만, 현장 점유상태와 매각물건명세서의 최종 변동 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 소유자 점유 확인. 현재 소유자는 권혁준으로 등기되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해 명도 범위를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 경기신용보증재단의 미배당이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건물·주변 확인. 1층 물건이고 주변에 창고·소규모 공장이 혼재하므로 채광·소음·주차·접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 검증이 관건
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 138,000,000원은 확인 거래 170,000,000원의 81.2%이므로 숫자만 놓고 보면 낮은 위치입니다. 다만 그 비교 거래가 2023.09 한 건뿐이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험을 복잡하게 계산하기보다, 현재 시점의 유사 다세대 거래와 현장 상태를 얼마나 정확히 다시 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
