수원지방법원 2025타경940. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 7층 710호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층입니다. 사용승인일은 2024.02.29입니다. 소유자 남승철은 2024.08.17 매매를 원인으로 거래가액 225,690,000원에 취득했고, 2024.09.20 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 151,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.03 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했고, 현재 신건 최저매각가격은 감정가와 같은 228,000,000원입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 7층 710호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 내 제7층 제710호 · 사용승인일 2024.02.29 |
| 소유자 | 남승철 · 거래가액 225,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 135,080,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 등기에는 2024.03.08 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었지만 이미 말소됐고, 2024.09.20 남승철 명의 소유권이전과 함께 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 228,000,000원입니다. 소유자가 취득할 당시 등기상 거래가액은 225,690,000원으로, 현재 감정가는 그 금액과 비슷한 구간에 있습니다. 그러나 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,808,000원 |
현재 회차 가정에서는 농협은행주식회사 채권최고액 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자에게 72,808,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 8,122,880원 | 0원 |
2회 유찰해 매각가가 145,920,000원까지 내려가면 근저당 채권 기준 8,122,880원의 미배당이 발생합니다. 그래도 배당 시나리오상 이 금액이 매수인에게 승계되지는 않아 인수 0원 구조는 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 6,055.8㎡, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 12개월 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래가를 확인해 감정가 228,000,000원의 위치를 먼저 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 확인이 되지 않아 집합건축물대장·탐문·외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 실제 시설 상태를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 수익성. 지식산업센터는 실제 임대료·공실·관리비와 업종 사용 가능 여부가 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.16입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2024.09.20 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매수 판단의 핵심은 권리보다 가격과 이용가치입니다. 지식산업센터로 이용 중이고 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 228,000,000원을 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 단순하지만, 실제 시세·점유·수익성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
