수원지방법원 2025타경944. 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층 1019호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 폐문부재 상태에서 상호는 “도예공방 캣세라”로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김재연이고, 말소기준은 2023.12.05. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 366,000,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 말소기준 이후입니다. 2025.08.08. 서울시산림조합 가압류 272,201,122원, 2025.10.31. 임의경매개시결정, 2026.03.03. 김유경의 임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 김유경은 보증금 5,000,000원으로 신고돼 있으나, 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층 1019호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 범안로996번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상16층 건물 내 10층 1019호 |
| 소유자 | 김재연 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 315,318,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.09.21. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.05. 김재연 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울시산림조합 가압류, 경매개시결정, 김유경 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 김유경 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 별지기재 전유부분 전부 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 2026.03.03. |
김유경의 임차권등기는 2026.03.03. 접수됐습니다. 등기 내용에는 임대차계약 2024.02.05. 및 2025.02.03., 사업자등록신청일자 2017.12.08., 점유개시일자 2024.02.05., 확정일자 2024.02.06.이 확인됩니다. 그러나 권리분석 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 근저당 · 주식회사하나은행 | 366,000,000원 | 354,160,000원 |
| 가압류 · 서울시산림조합 | 272,201,122원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 638,201,122원에 대해 채권자 예상배당은 354,160,000원이고, 미배당은 284,041,122원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 284,041,122원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 355,033,122원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 411,826,722원 | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행의 청구액 315,318,657원이 배당 범위 안에 들어가지만, 1회 유찰 시 하나은행 예상배당은 283,168,000원으로 내려가고, 2회 유찰 시에는 226,374,400원까지 줄어듭니다. 이는 채권자의 미배당이 커지는 구조일 뿐, 매수인에게 채무가 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명우체국 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 빌딩까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스노선정류장이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 조사됐으며, 폐문부재 상태에서 상호는 “도예공방 캣세라”로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상16층 건물로, 급배수시설·위생시설·소방설비·승강기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m 내외, 북서측 약 8m 내외, 남측 약 12m 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 4,479,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김유경의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 360,000,000원의 적정성은 주변 지식산업센터 거래·매물과 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 공장(지식산업센터)이며 토지이용상황은 상업기타입니다. 실제 사용 목적과 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 커져도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료는 부족하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.05. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·김유경 임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 김유경의 보증금은 5,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 판단 근거가 제한적입니다. 감정가와 신건 최저가는 360,000,000원이나 이를 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 인수 위험이 낮지만, 가격에서는 별도의 시세 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
